自住樓一拆二再除名 加按買債買樓收息收租 | 諗sir投資教室 | 理財個案
撰文:Smart ED編輯部 |圖片:新傳媒資料室、photoAC |資料及影片:諗sir ( Homebloggerhk )
自住樓先睇賺價
如果只有一層自住樓,首先要看此層樓賺價有多深,以及自己的人工是多少?
諗sir表示,如果人工是介乎10,000元至20,000元,而賣樓套現的資金,是否多於該業主10年的儲蓄所得。
即如果月儲6,000元,10年儲蓄金額為72萬元,若賣樓可賺100萬元,是值得賣樓,因為賣樓是可套現最多的。

10年儲蓄額衡量
至於為何是用10年的儲蓄金額計?因為一般樓市週期,很少情況下是10年都不出現一個中期調整或循環低位,樓價有機會較低時,賣樓後,日後可以再抵撈買樓。
但如果只有一層樓又選擇賣樓,是賭樓市會跌,不過如人工較低,都沒有其他辦法,都是需要博,博到就可以改善生活。
對於一些人工較高,即介乎20,000元至60,000元,就要採取另一方法,即將一層樓一拆二,再按爆八成按揭。

一拆二再除名
這層樓要先看看是單名或聯名持有,如是聯名持有,在趁一拆二時,同時將原本的一層樓除去其中一個名,再按爆八成。
即如果物業市值500萬元,到銀行加按,一般最多是按六成。
如尚欠銀行150萬元按揭貸款,而物業市值是500萬元,加按至六成,可套現150萬元,而按爆八成,就可套現250萬元。

至於人工是60,000元以上的人士,不用選擇按爆八成,反而只跟銀行的金管局指引,按六成便可。
如物業市值900萬元,尚欠銀行400萬元按揭貸款,即可套現140萬元。

加按套現 投資要穩陣
高人工的人士,儲樓始終是王道,加按後可保持持有原本物業,又可趁機會多買一間。
加按套現出來的資金,可以如何運用?
諗sir建議的重點如下:
(1)要選擇較穩健的投資,不建議投資股票,亦不建議買股收息。
(2)盡量透過債券產品及買樓收息收租。

(3)如人工是 10,000元至20,000元,以及20,000元至60,000元,加按後套現的資金可以投資債基,因為債基可收息10厘,甚至20厘。
當然愈高息就價格愈波動,亦不保本,不過好處是隨時可買賣。
(4)人工是60,000元以上的人士,可購買直債,如東亞銀行、渣打銀行等直債,雖然利息較債基為低,但持有債券至到期是可保本。

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諗sir: 你好,本人已持有兩個唐樓單位,一個用作自住,另一個處於名校網的就出租 ,分別以外父母名義持有。 本人為自僱人士,月入85,000元、妻子月入10,000元,沒有入息文件,排了公屋兩年、居屋兩三年都抽不中。 最近看中了沙田居屋穗禾苑一個單位,如再入手自住會否很不智?
讀者Jacky Chong
好明顯讀者是未夠知識去量化自身情況,加上做生意月入85,000元又不交稅,還要輪公屋,要好小心盤生意會不會得罪人。
如果再上一個層次,月入去到20萬元附近,錢多難以不露底。
到時稅務督察去查查他的公司,加上如果當時已住在公屋,隨時一炮雙響(逃稅及騙取公屋)。所以房委會不批公屋或居屋給他,其實是一種愛。

當然明白讀者未必用自己名去申請公屋、可能是以某無樓又無錢的家人申請,這樣就另作別論。
筆者經常說除了賺錢,保存財富是另一種技能,而「保存」不一定指投資;故長期能富有的人,必有其技巧或有過人之處。
富足的生活必須依仗一些知識,惟此等知識不是學校所能授予的。

何謂量化財策?
讀者月入85,000元,而太太月入10,000元,若有齊入息證明,可向銀行借盡借貸力,即約1,230萬元〔(85,000+10,000)÷10,000× 50%×2.59*〕。
假設讀者兩個唐樓單位是有按揭的,每間借了200萬元,即借貸力用了約32%(400÷1,230)。
若再買穗禾苑,以500萬元樓借七成(約350萬元)為例,借貸力會用至61%〔(400+350)÷1,230〕,勉強符合在旺市不用超借貸力五至六成之原則。

如買入後樓價上升當然開心,而由於不用超六成借貨力,表示買入後若樓價下跌,都還有餘力向銀行重組貸款,拉長供款期去降低月供金額。
故讀者再買一間500萬元之下的樓是可以的,但600萬元或以上價碼的就很不智,此為量化分析財策。
但由於讀者無報收入無交稅,銀行沒有證明,想重塑借貸力,就需安排公司出糧給自己,簡單說是有六個月出糧入數證明,但不是簡單到寫六張cheque給自己,就可以借到幾百萬元這麼容易。

筆者在「買樓003借貸力由無變有」的環節詳解過,需準備整套文件,並有正確向銀行應對的方法。 另外讀者太太借錢更應三思,因為一個準業主買樓,用自己作為董事的公司借錢出糧給自己,會很引起銀行注意。
兩個唐樓單位能否加按,又是另一問題,生意人本身很需要資金在手,建議讀者留下一定現金,以應付市況差、資金鏈斷裂的風險。
唐樓一般只可按五成及拉盡約15年還,即使加按得到,相比之下都供得較辛苦,因此讀者換走唐樓都需要安排。 穗禾苑有好有不好,價錢比較平,但租客的客路較少,不是每個人都合適。
