80後夫婦投資無章法 買新樓收租明賺暗蝕 | 理財個案 | 理財解碼

80後夫婦投資無章法 買新樓收租明賺暗蝕 | 理財個案 | 理財解碼

理財個案】有一對80後夫婦來信向諗sir請教理財問題,表示已買入日出康城一新樓單位,打算到2020年中收樓後計劃將單位出租作投資。不過,諗sir一向不建議買新樓用作收租,而個案就算2020年單位租到25,000元,但有管理費2,000至3,000元,現金流仍為負8,000元,明賺暗蝕。

撰文:諗Sir  ( Homebloggerhk ) |圖片:新傳媒資料室、iStock、網上圖片

諗sir:

本人35歲,月薪48,500元,妻子36歲,月薪37,500元,家庭收入為86,000元,每月支出約為25,000元,包括租金12,300元。

今年4月以妻子名義,買入日出康城一單位,支付25%的首期(約230萬元),餘額由按揭貸款支付。

物業將於今年10月開始起供,每月還款額為30,400元,到2020年中收樓後計劃將單位出租作投資。

孩子預計在明年1月出世,預計每月額外支出10,000元,屆時每月儲蓄金額將降至約20,000元。

在支付首期及其他相關費用後,剩下約61萬元現金,我們計劃在2020年4月之後再購買另一處房產,請問可用甚麼投資策略,以達成目標?請諗sir給予建議。

讀者Thomas

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個案就算2020年單位租到25,000元,但有管理費2,000至3,000元,現金流仍為負8,000元。

投資章法全無

從讀者來文,見投資章法全無,在投資考慮之計算上,亦很需要精進。

讀者買樓用了約230萬元首期,借款約700萬元,由今年10月開始供款,每月供30,400元,現金流即為負數。

2020年收樓可租出,但又有管理費,就算2020年單位租到25,000元,但有管理費2,000至3,000元,現金流仍為負8,000元。

雖然樓價可能會升,但用30,000多元供足兩年,即以72萬元去博這層1,000萬元樓三年後會升,真值得嗎?

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買新樓收租 唔符合「the art of deal」

筆者一直所授的,是怎將每一元都用到最好;而一個只博升跌,還要頭三年大幅負現金流,而三年後仍每月負現金流8,000元的投資,當樓市升升升就無事,但如樓市跌,就只能祝讀者好運。

買新樓用來收租,筆者並不建議,淺見是買樓自住仍可,但租俾人只會令貴買的家居「被折舊」,何況讀者是用200幾萬元買了一屁股債,10月開始還要每月捧30,000多元俾人使,這絕對唔符合「the art of deal」。

如果是筆者,當初200多萬元會點用?梗係同妻子每人一間細樓上會,有剩就買債基收。

先用100萬當兩成首期上間荃景花園、再100萬兩成首期上間大興花園,借400萬元月供約15,000元,出租後月月收入與供樓是同等的,亦即此投資的現金流頂多計埋管理費微蝕又或小賺。

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諗sir建議讀者夫婦每人一間細樓上會,有剩就買債基收。

買兩間細舊樓+債基

留意按揭政策利好600萬元之下樓房,因此價碼樓可一百幾十萬首期就上到會,而1,000萬元樓上就要400萬元(當然像讀者買新樓就只要230萬元首期),亦即300萬至600萬元樓有「保護罩」,價硬更可令業主在跌市時考慮揸一放一。

買完兩間樓,還有餘錢可行收息101的債基疊增收息,年息約10至12厘。

由於讀者只剩本金60萬,債基是可以,直債未到入場門檻不考慮,錢少的人亦不宜用保險鎖死。

在土耳其貨幣急跌下,市面大把人講債市崩盤,話高收益債今年會死(其實由2016年起已講足三年)。但筆者只知這陣子恒生指數大跌,如果買中教育股或手機設備股就更是中伏。

相比之下,債基在過去半年基本無升跌,這幾天亦是只小跌。

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