【金融海嘯十周年】 細價樓升5倍 尋找下一批倍升樓 仲有方法 | 理財個案 | 理財解碼

【金融海嘯十周年】 細價樓升5倍 尋找下一批倍升樓 仲有方法 | 理財個案 | 理財解碼

理財個案】有讀者來信向Anthony Sir請教,表示自己沒有買樓,擔心買樓後,樓價會跌。Anthony Sir以自己金融海嘯十週年以來的買樓經驗,跟各位分享。

撰文:1%Anthony |圖片:新傳媒資料室

Anthony Sir:

你好!很羡慕早年夠膽買樓的人,今天都賺大錢。

其實十年前我都想過買樓,不過當時是金融海嘯,到處愁雲慘霧,於是放下買樓念頭。

然後過幾年看看樓價已經倍升,又不敢追。現在機會都錯過了,可以點做呢?

家人時常擔心買樓後,樓價會跌。你有輸的經驗嗎?可以分享一下嗎?

何先生

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或許讀者會說:「今天已沒有這些機會了!」現時確實比以前難,但還有很多人賺錢,例如港樓要倍翻確實難,但仍有槓桿。

金融海嘯十年 政策扭曲

金融海嘯經已十年,時間過得很快!期間樓價升了多少?政策扭曲…很多上車盤於十年間累升超過五倍!

筆者收到友人分享的一張圖片,總結十年前投資甚麼最賺錢。當中包括外匯(人民幣升值33%)、商品(黃金升值170%)、股票(盈富基金(02800)升值81%)、香港樓價(鯉景灣海景戶升值220%)。

筆者沒有詳細考究其準確性,只認為這圖表令人慨歎,過去十年樓價升幅確實驚人!其中所指的鯉景灣海景戶升值逾2倍,其實並不多。

2008年,筆者與幾位「戰友」購買熱門的上車屋苑荃灣中心、荃德花園等兩房單位,曾經低於100萬元,現在叫價逾500萬元,升值500%!

然而,十年前,筆者在投資路上遇上最大的逆境與挑戰!

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2007年樓市癲搶盤

筆者2005年上車;2007年開始加按自住物業,買樓投資。當時市場氣氛熾熱,股市衝破30,000點新高,樓市搶盤搶到癲!

2008年初,搶盤情況更瘋狂。筆者心雄,完全沒有考慮借貸已經遠超過收入及供款能力,買完一間又一間,短短大半年買入四個單位,合共持有六個單位了。

金融海嘯前買入的最後一個單位,當年5月簽約,8月收樓後,負面新聞浪接浪,幾個星期後,雷曼兄弟「爆煲」!

之後一年,筆者每天都心驚膽跳!市場每天充斥負面新聞、減薪、裁員、公司執笠消息不絕。公司生意當然不會好,收入大跌!地產代理不時來電「殺價」:「100萬元好好價了,而家唔賣,遲啲好似『沙士』咁跌七成,跳樓都唔掂!」

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金融海嘯經已十年,時間過得很快!期間樓價升了多少?政策扭曲…很多上車盤於十年間累升超過五倍!

細價樓勁賺 下一站北上尋寶

還有租客們全都要求退租、減租。筆者要繼續供樓,個個月入不敷支,瀕臨破產邊緣,幸好最後扭盡六壬,捱過了這關,換來之後的海闊天空!

回想當時的物業,賬面升值5倍,倘若計及按揭的槓桿因素,回報更驚人。

股票、外匯、商品的槓桿皆不及「磚頭」。當然跌到底價100萬元時很難借貸,及至大約2009年中,全球「印銀紙」,銀行開始「放水」,筆者的單位反彈至120萬元左右,現升至500萬元,賺380萬元。

以當時的七成標準按揭計算,30萬元首期,賺380萬元,未計期間租金收入,已超過10倍。部分「戰友」便以九成按揭上車,12萬元首期,賺約32倍。

或許讀者會說:「今天已沒有這些機會了!」現時確實比以前難,但還有很多人賺錢,例如港樓要倍翻確實難,但仍有槓桿。