從80後角度分析樓價

從80後角度分析樓價

近期樓市不斷有所謂的劈價個案,而中原城市領先指數由上年高位的146點,下跌至近期的132點,樓市回落情況已出現。2016年的樓市雖然偏淡,但預期不會出現大跌,當然個別的物業出現較大的減價,這是可能的事。

首先大家要了解近年樓市的局面,自政府推出不同的打擊樓市措施後,引至買樓及賣樓的成本增加,市場的供應及需求都同時減少,而這就會出現一個現象,就是所謂的乾升與乾跌。

當市場買賣較多時,買家不買這樓就買另一層樓,而賣家不賣給這人就賣給另一人,市場價格較能反映實況。但當市場很少買賣時,想買的人與想賣的人,就進行了一場比耐性的遊戲,誰的耐性低就要作出較大的讓步。

進入乾升乾跌狀態

在過往兩年,業主的耐力較強,故買家要有較大讓步才能入市,引至樓市乾升,但近半年開始逆轉,所以出現較快的回落絕不出奇。

不過,大家見報導常見劈價消息,這未必能作為市場的指標。首先,劈價是談判技巧,刻意地開高價再劈價亦是沒有意思,故成交價才是事實。另外,傳媒很喜歡集中報導,當近期「劈價」成為吸引眼球的字眼時,傳媒都集中報導這些消息。

例如市場上有100個成交,有5個沒有減價,有45個出現所謂的減價(這是正常樓市議價都會出現的),有45個出現了較大的減價,有5個出現了明顯的劈價,可以肯定的是,傳媒一定會集中報導該5個劈價的個案,而其他的則很少報導。所以,大家憑傳媒接觸到的資訊,未必能反映市場。

因此,整體樓市會下調,業主會有減價,但真正出現劈價的只是少數,是一些要急著放售,實力較弱的業主。反過來說,若買樓人士有耐性找盤,有耐性等盤,有一定的談判技巧,有可能找到少數的平價盤。

需求仍大於供應

另外,分析一下供應方面,近期供應雖比早幾年多,但只是正常化,供應量絕對不多。至於中長期供應方面,香港需要的是數個新市鎮的供應量,但現時所有新發展計劃,政府都未正式展開,再加上現時的政治環境,所有發展計劃都只會愈來愈遲,中長期供應絕對不足,長遠樓價難以大跌。

至於需求,這是令港樓難跌的重點。本人身為80後,近年有很多朋友結婚,其中一個現象是他們婚後與父母同住,而且為數不少。他們都表示想二人世界,但卻買不起樓,現正努力儲首期,待樓價回落就會入市。

我相信出面的樓市專家,不會有太多個從身邊,即結婚而又想買樓的人作分析,他們不明準買家是怎樣的人,準買家的市場正在發生甚麼事。

我再在這裏引用數據,早前有調查發現,婚後與父母同住的比例,由2009年15%,升至2015年32%,以每年結婚宗數約50,000、60,000計,2015年就有近20,000對婚後與父母同住的夫婦,遠比2009年約10,000對多。

多出的,當中有一部分是想買樓人而暫時無能力買樓的人,他們會否買樓?會。但卻是等時機,而這些需求更每一年在累積中,因此,這幾年間其實已累積了一個巨大的潛在需求,只要樓價回落,需求便會立刻出現,令樓價下跌有限。

當然,這些需求不一定有能力購買,例如中原指數在146點時,樓價很高,雖然想買樓的人多,但真正有能力買到樓的人少。即是說,樓市有潛在的巨大需求,但樓價在高位時,他們有心無力,但若果樓價在可以負擔的能力,這個巨大需求就會出現,令樓市跌不下。

中原指數難跌穿100

問題是,那個價格才是大部分人都能負擔,需求出現的價位呢?根據我之前問一些適婚年齡、想買樓而又買不到樓的朋友,以中原指數計算,約在100-115的水平,存在著巨大的購買力(當然,這只是我問身邊人得的資料,未必能作準)。

不過,樓價指數跌穿100水平,除非外在的經濟環境出現大變動,否則不太可能。至於會否跌至100-115水平,這很看市場力量,若供應保持現水平,就未必見到,因為當樓價回落時,這些購買力其實已經等了好幾年,心急去買是可能的事,所以樓價已到有吸引水平時,部分的購買力已會入市,令樓市跌不下。

當然,這個回落過程可以是一、兩年,但由於潛在需求巨大,所以到指數跌至130以下,已經有部分出現。因此,相信2016年樓市雖然下跌,但不會跌穿120水平,故2016年相信只會下跌5%至10%左右。

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