以黃金報價  樓價跌左十幾年!

以黃金報價 樓價跌左十幾年!

以前的美元與黃金掛鈎,而金本位制度於1971年終結,美元不再與黃金掛鈎,因而美元的價值一直減少(當然港元亦是)。而我們的紙幣沒有甚麼支持,可說只是交易工具的一種,可以沒有甚麼實質價值。

在過往的歷史中,黃金和白銀都曾經是人類的貨幣,就算到現在,不少人都將黃金視為真正的貨幣,或稱為終極貨幣,而黃金的升幅背後亦反映著貨幣的貶值,亦代表著通貨膨脹的結果。

樓怎樣以黃金報價呢?舉例說,美孚新邨某單位現時值500萬港元,可說是等同於64萬美元,以歐元計就大約是55萬(約1兌9)。若以黃金計,就大約等同於435両黃金(假設約11,500元一両)。

假設這個美孚新邨單位在30年前值25萬元,那以當時的金價計算,這單位當時約值86両黃金(當時約2,900元一両黃金),即是這單位以港元計升了20倍,但當用無貶值因素影響的黃金計價時,這單位只升了約5倍。

金價不受通脹因素影響

假設香港不是以港元作交易貨幣,而是以黃金作貨幣,而我們的樓價不是以港元報價,而是以黃金報價,就可以減少貨幣貶值的因素,以及通脹因素,但當然亦會因金價波動而產生價格不穩的因素。

那麼以金價計,過去幾十年的樓價走勢究竟是怎樣?當從另一角度看樓價,現水位是高還是低呢?

以下的樓價數據來源為差餉物業估價署,計算方法是將該年的全港各區分類、各大小分類,再計平均值得最終數字。

這裏的所謂500呎樓,並非是當年一個500呎單位的真實樓價,只是以該年平均呎價直接乘500計算而得出。而金價為該年的年尾價,以美元7.8換算。

以1984年為例,當年全港的平均樓價為643元一呎,若將643元X500呎=32萬元,得出500呎單位要32萬,以黃金計這單位當時值111両黃金。

年份/ 樓價(呎價)/500呎樓(萬元)/金價(美元)/ 按金價計算樓價(両)

1984/ 643 / 32 / 2900/ 111

1985/ 789 / 39 / 3070/ 129

1986/ 822 / 41 / 3670/ 112

1987/ 992 / 50 / 4570/ 108

1988/ 1279 / 64 / 3850/ 166

1989/ 1599 / 80 / 3770/ 212

1990/ 1716 / 86 / 3670/ 234

1991/ 2275 / 114 / 3320/ 343

1992/ 3356 / 168 / 3120/ 538

1993/ 4014 / 201 / 3670/ 547

1994/ 5141 / 257 / 3590/ 716

1995/ 4773 / 239 / 3630/ 657

1996/ 5440 / 272 / 3470/ 784

1997/ 7766 / 388 / 2720/ 1428

1998/ 5470 / 274 / 2700/ 1013

1999/ 4583 / 229 / 2730/ 839

2000/ 4230 / 211 / 2560/ 826

2001/ 3682 / 184 / 2590/ 711

2002/ 3313 / 166 / 2270/ 730

2003/ 3132 / 157 / 3920/ 400

2004/ 4404 / 220 / 4120/ 534

2005/ 5325 / 266 / 4820/ 552

2006/ 5430 / 272 / 5970/ 455

2007/ 6679 / 334 / 7860/ 425

2008/ 7470 / 373 / 8180/ 457

2009/ 7430 / 372 / 10260/ 362

2010/ 9032 / 452 / 13260/ 341

2011/ 10600 / 530 / 14440/ 367

2012/ 11258 / 563 / 15580/ 361

2013/ 11787 / 589 / 11500/ 512

2014/ 12446 / 622 / 11000/ 565

表中可見,原來以金計算,樓價跌了十幾年,不過當中一個因素是金價升了十年。但金價某程度反映貨幣的貶值情況,即是若樓價考慮通脹等因素時,其升幅沒有我們認知的那麼多。即樓的實質升幅在這30年間亦不是太誇張,只有幾倍。

1997年最高峰

當然,這亦反映了樓價大升的其中一個重要元凶是貨幣大幅貶值,而地價及建築成本上升,亦令樓價只升不跌,就算不考慮價格的波動,其價值長遠計亦是穩步上升的。

若以金價計,現時的樓價相比97年的癲價原來仍有一段距離,雖然當時的金價處於低位,但這亦反映出一個情況,就是當考慮通脹成本等因素,其實現時的樓價就算是高,仍未算高過97水平。

但是否代表現時的樓價合理,或意味樓市離爆煲仍有一段距離?相信單憑這表亦未能下定論,因為以黃金作為貨幣去分析樓價,只是給大家多一個角度去分析。

相關文章