70後單親媽媽缺金錢缺人脈 目標一生二宅  有何攻略 | 理財個案 | 理財解碼

70後單親媽媽缺金錢缺人脈 目標一生二宅 有何攻略 | 理財個案 | 理財解碼

43歲單親媽媽讀者,有一個六歲的孩子,讀者一個人沒父母和兄弟姊妹,欠人脈欠金錢。因自住樓質素很一般,長遠希望加碼買多一間來換樓或租出想樓換樓,請教諗Sir有何方法。

撰文:諗sir | 圖片:新傳媒資料室、網上圖片

諗sir:

本人43歲,是小學文憑教師,月薪約46,000元,兩年前成為單親媽媽,有一個六歲的孩子,前夫每月會支付7,500元贍養費。現居於深水埗自住樓(因此區就近生活圈),53年樓齡,2015年初以350萬元獨資買入,按揭九成,分19年還,月供約17,000元,仍欠銀行274萬元;現估價490萬元。另有現金65萬元,沒其他借貸。

半年前有感人要向前看,也因極缺乏安全感,而開始堅定地為將來打算,開始用功了解投資之道。

本人借貸力約690萬元〔(46,000 + 7,500) ÷ 10,000 × 50% × 2.59*〕現已用了39%,加上快到45歲,而自住樓質素很一般,長遠能否加碼買多一間來換樓或租出?

現考慮的方案包括轉按再按爆自住樓到八成,然後買債基收息補貼;或是把自住樓放租,以租養租。

因父母已過身,沒有兄弟姊妹,靠一己之力,是否能達到一生二宅甚至三宅?應如何部署才好?望諗sir賜教。萬分感激!

積極向前的單親媽媽

欠人脈欠金錢的個案

讀者一個人沒父母和兄弟姊妹,帶住一個六歲小朋友,確實有點困難。

讀者沒有親人,而借貸力已用了39%,這個欠人脈欠金錢的個案如何解決?

由於讀者已有住宅,再買樓要付高額印花稅,加上舊洋樓一旦遇上跌市,資金流動性成疑,建議應棄用再買樓方案,改為將自住樓賣出套現216萬元(490-274),然後再將部分資金買屋苑樓,有剩可投資債券類或車位。

讀者住深水埗覺方便,那可考慮該區屋苑如美居中心,400餘萬元有售。

假設以450萬元入手美居,用兩成首期(約90萬元)上會,月供約14,000元(450 × 80% ÷ 2.59 × 100),較現時的17,000元還少;而現金剩約190萬元(65 +216 – 90)。

到時手持30年樓齡的樓,萬一要放亦不會沒人要,加上190萬元現金用作收息,財務狀況有所改善。

亦可將190萬元中的60%(即約114萬元)投入債基,用收息101的債基再疊增收息10至12厘,可每月增加9,500至11,400元收入。

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讀者沒有親人,而借貸力已用了39%,這個欠人脈欠金錢的個案如何解決?

再買樓宜在樓市見頂下跌20%

有感讀者很想用買樓或收息去追回進度,在此勸讀者絕對不要心急,因現時中原城市指數在190點水平,股市波幅擴大,實力較低者不宜草率。

再買樓宜在樓市見頂下跌20%時,再八成上會,就夠一定穩當。

因97年樓市最急跌一段是一年挫四成,那回調兩成再付20%首期者,就算重遇97年市況,亦無負資產風險,而讀者就是要等此類時機。

至於股票,很多人有多餘錢就用來買股票,此概念並不正確。

留意生意跟人一樣,有生老病死週期,故買股必須跟紅頂白,洞悉生意發出爆炸力一刻。

為甚麼要長期持有? 股神畢菲特現時持有近1,000億美元現金想不到有甚麼股票好買,難道他真的認同長期持有?

買入長坐只會「全食」港股市場風險

再一次提出,市面上大批未做過生意的人,卻當正自己老闆一樣評論每間上市公司好壞,此現象是「有趣」,看倌不宜用血本跟他們認真。

留意股票的複利效果很大,重點是搵對方法就可大贏,而不是重本買入就能大贏,買入長坐只會「全食」港股市場風險。

持股人承擔公司風險及市場風險。

前者例如公司老闆大病、政府行業政策變化等;後者則為股都同等承受之風險,如近日發生的土耳其危機,就屬此例。

而長坐盡食市場風險是錯誤行為,何況港股的市場風險更比其他股市高。

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留意股票的複利效果很大,買入長坐只會「全食」港股市場風險。

月供股票只幫不儲錢的年輕人改善財政

筆者在銀行工作過一段時間,見到月供股票的確可以幫到不儲錢的年輕人改善財政,但進一步令中年人改善生活就難為了。

月供股票更屬不少經紀引客買較高佣的月供Plan之藉口,甚麼「低位就儲更多貨,高位就買少點,長坐必賺」成為他們金句。

但以港股為例,誰認為香港經濟會比之前更好?

恒生指數可明顯破頂至42,000點及企穩?

香港人一直只由賺佣的Sales去灌輸理財概念,有甚麼影響,自己明白。

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