納米樓唔同縮水樓 樓價仲咁貴 想上車無得揀 | 香港樓市2018

納米樓唔同縮水樓 樓價仲咁貴 想上車無得揀 | 香港樓市2018

【納米樓唔同縮水樓】樓市暫時踏入消化期,二手屋苑上週六及週日(8月18及19)成交十分疏落,香港置業統計十大藍籌屋苑只錄得3宗成交;一手市場則未有大型全新盤推售,市場買賣續是早前推出的新盤貨尾。

撰文:Smart ED編輯部| 圖片:新傳媒資料室、網上圖片

納米樓大勢所趨 禁興建本末倒置

市況轉趨淡靜,一方面是因為6月、7月發展商狂推新盤喪吸購買力;二來是中美貿易糾紛令股市下挫;

三來是銀行調高拆息封頂,加上「娥六招」推出,在在都影響到準買家心態。

不過別以為樓價就會向下拾級調整,目前只是成交放緩,價格基本企硬。

市面說甚麼減價或劈價盤,只是早前賣方開價實在太不切實際,大大脫離市況,現時略為回歸現實,將價格稍為調低所致。

筆者相信,待樓市完成整固後,樓價又將穩中趨升,畢竟市場依然供應有限,所有人心理是樓價一旦回調,是千載難逢買入機會,馬上入市追貨,大量的購買力支持樓價穩定下來。

加上經濟情況仍然穩定,加息步伐緩慢,暫時看不到未來樓價有大問題。

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高樓價才是核心問題

樓價高企不下,市民要置業,只能愈買愈細。

先前立法會議員譚文豪說要打擊納米樓,聲嘶力竭地說要規管單位最小面積,筆者對此說法極有異議。

不許發展商蓋納米樓,先不論是否打壓自由市場,現實上最影響反倒是有意置業的人士。

不是嗎?以早前恒基地產(00012)位於大角嘴的利奧坊為例,一個一房單位,實用面積兩百多方呎,承惠600萬元,每平方呎價接近30,000元。

以這個呎價,不蓋迷你單位,何來那麼多人有能力購買?

以一個400平方呎的單位為例,就要逾千萬元,試問一個打工仔,縱使是中產,那有能力上車?

所以問題是樓價,而非納米樓,只要樓價一天在高位,縱然禁建納米樓,續興建小型單位,市民仍然是買不起。

反之,納米樓是配合小市民購買能力的產品,透過縮減面積而降低整體金額,從而遷就買家能力。

限建納米樓的建議,似乎是本末倒置,搞不清問題核心。

當政者應針對的是如何解決高樓價的問題,而不是去干擾自由市場的運作。

若說能建較大單位,發展商自然會因應市場調節,可現實是愈來愈少人能買得起400到600平方呎的單位。

90年代香港有些發展商,專發展單幢式物業,那些物業的實用率與建築面積有頗大的差別。

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不宜與縮水樓混為一談

例如一個300方呎單位,發展商說八成實用率,實際卻是五成不夠,即是實際面積不到150方呎,這類以欺詐為目的之項目,當年被稱為「縮水樓」。

隨著政府加強規管,所有銷售樓宇要明碼實價列出實用面積,當中亦有許多規定,發展商較難隨意列出一個物業建築面積,縮水樓幾已絕跡。

至於納米樓,發展商明碼實價列出實用面積,例如200呎,基本上就是這個呎數,當中並沒有欺騙,買家若嫌樓宇空間太細小,可以不買,權利全在買方手上。

明白這點,就不會認為納米樓是欺騙消費者,反之是配合市場應運而生的產物。

再來可以看看上世紀80年代日本泡沫經濟,東京等大城市的樓價爆升,要在當地置業,動輒需要三代人供款。

結果日本人只好將貨就價,大量興建一些小型單位,沒有房間、開放式廚房,每個單位面積只有200呎左右,這些不就是我們港人今天說的納米樓?

當時相類單位大行其道,遍地開花,到今天許多日本二手樓宇在香港推售,每個幾十到百多萬元,就是這些單位。

可見小型單位並非是甚麼大不了的事情,只是樓價高企情況下,因應市場需要的產品,許多大城市也會存在。

若然本港樓價持續高企,納米樓肯定會成為主流,要不然普通市民那有能力隨手拿出千萬元去購置一個單位?

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增房屋供應滿足需求

事實上,對於解決房屋供應問題,納米樓也並非是壞事。

試想一個項目可建總樓面面積倘是100萬方呎,若興建1,000平方呎大單位,只能提供1,000個單位,若改建兩百呎納米樓,就提供5,000個單位。

現時最有迫切置業需要者是上車人士,他們大多是首次置業,有剛性需求。

反之對大單位有需求的人士,多是換樓者,簡單講是對住房未有最迫切需要,他們多是追求更理想的居住環境。

從緩急先後及供應的角度著眼,應是滿足首置或有剛性需要人士為先,而以納米樓方式發展項目,能提供更多單位,對紓緩剛性需求更有效。

簡言之,若樓價再持續向上,可以預見未來將會有更多項目以納米樓模式發展;即使樓價停留在現時水平,納米樓的需求也只會是有增無減。

一來是今天樓價實在太高,二來年青人上車心態十分迫切,興建納米樓可提供更多單位以滿足市場需要。

另外,部分人也會選擇以納米樓作投資用途,由於面積較細,相對涉及的總租金會較低(以總租價計算,並非以每呎租金計),較受單身人士歡迎,讓投資者更容易租出。

買納米樓作長線收租用途,變成是資金一個出路,是以未來只要樓價仍高企,納米樓成趨勢是無容置疑。

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公開土地投標價 提高樓市能見度

政府開始公開土地招標的投標價格,位於粉嶺安樂村安全街的工業地,成為首幅被公布招標價的土地。

地政總署日前的公布顯示,地產商落標價格頗參差,中標與最低標間的差距達到5倍。

安樂村的土地,由億京置業控股有限公司於7月時以7.329億元投得,按日前公布的各個入標價,相對於第二高價的6.14億元,差距原來達到19.4%,而最低標價更只有1.22億元,與中標價相差500%。

億京的中標價是每方呎樓面地價約3,617元,與市場估計的上限接近。

據悉,當時入標財團有新鴻基地產(00016)、恒基地產、信和置業(00083)、嘉華國際(00173)、英皇國際(00163)及森信紙業(00731)。

除中標者出價逾7億元外,另外五家出價均高於5億元,餘下兩個入標者只有3.6億及1.22億元。

油塘住宅地成下一焦點

政府公開所有入標價,將透明度大大提高,讓市場更容易掌握樓價走向。

事實上,過去只公布中標價格,市場不知曉其他的出標價,究竟與中標價是否接近,又或有頗大差距。

若是接近,即大多市場參與者對樓價有一個共識,否則可能是個別入標者過於進取。情況就如年前內地發展商競投地皮時,出價之高震驚市場,若市民不知曉別的標價,就摸不透是個別入標者行為,還是整體市場對後市樂觀的表現。

如今能得知各個入標價格,就更容易了解樓價趨向。

目前市場關注的另一焦點,是上週保利置業(00119)以33億元中標的油塘高超道住宅地。

一方面由於該幅是住宅地,指標性較強,另外該地是以市場預期下限成交,市声關心其它出價是貼近保利中標價,還是遠遠落後。

倘若是屬於後者,反映發展商對後市有頗大保留。

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