47歲夫婦持九龍區3房自住樓 想八年後到泰國退休點部署 | 理財個案 | 理財解碼

47歲夫婦持九龍區3房自住樓 想八年後到泰國退休點部署 | 理財個案 | 理財解碼

47歲讀者與56歲丈夫,聯名持有九龍區3房自住樓,樓齡14年,現值1,260萬元。二人響往泰國悠閒節奏、廉宜物價指數及高質醫療水平,打算八年後前往泰國退休生活,請教諗Sir應如何利用現有資產作出退休部署?

撰文:諗sir ( Homebloggerhk ) | 圖片:新傳媒資料室、網上圖片

諗sir:

本人非常認同閣下的理財觀念,可惜早年財商貧乏及投資方向極為保守,錯失令資產增值的時間及機會。

本人47歲,月薪32,000元;丈夫56歲,月薪30,000元,將於明年年初退休。女兒27歲,已搬出自組家庭。

資產方面,夫婦聯名持有九龍區三房自住樓,樓齡14年,現值1,260萬元,尚欠銀行按揭118萬元,月供8,600元。

另有現金180萬元、股票現值35萬元、強積金(MPF)現值222萬元(丈夫150萬元+本人72萬元)。

夫婦二人響往泰國悠閒節奏、廉宜物價指數及高質醫療水平,打算八年後前往當地退休生活,請問應如何利用現有資產作出退休部署?

希望退而不憂之人上

第一個問題是讀者自住三房應賣走還是加按?

假設讀者於2018年只按盡而唔賣走,可把樓按出五成,套現512萬元(1,260×50%-118),加上現金180萬,未退休前有近700萬元現金。

700萬元可以做甚麼?以現時港元三個月定期利率1.9厘計,一個月平均收息11,083元,但加按多了約24,300元(1,260×50%÷2.59*×100)支出下,只收定期息維持新支出明顯唔夠。

若行債基疊增,以「收息101」中最穩陣的「老豆之選」收息方案收8厘息呢?

假設讀者將700萬元中的400萬元在2018年買入,另補一條渣打直債收7厘票息,要20.6萬美元。

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前者一年收息32萬元,後者一年收息14,000美元,即每月合計約收35,700元,扣除24,300元新增按揭供款後,還有11,700元剩。

此舉可助增加儲蓄額,八年後去泰國已儲多112萬元(11,700×96個月)。

屆時630萬元按揭還了八年,本金還剩494萬元。自住三房樓齡少於30年,有條件把按揭重新按出至欠30年,令月供金額由每月約24,300元減至19,000元。

勿忘開首700萬元用剩約140萬元,這筆錢可不時做定期,每月都可有息2,000多元,這筆錢當buffer。

那怕未來兩、三年仍加息,140萬元定期收之利息可補貼按揭上升供款,相信退休後拿住這筆錢去泰國都叫足夠。

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八年後到泰國退休

不過如想去泰國後生活得「豪」一點,今時就要賣樓。反正女兒已搬走,兩公婆住兩房都可以。

不妨把現樓賣走,套現1,142萬元(1260-118),連同手上現金約200萬元,退休前有1,342萬元可用,退後拎埋MPF,有近1,600萬元可用。

1,342萬元中,可取200萬元做首期,入手600萬元荃灣或美孚買兩房自住,月供約16,000元。

餘下1,142萬元可以700萬元做投資,300萬元行債基套餐B,用美債及美金本位為主,收年息16至20厘不等(視乎B餐疊增情況而定)。

另250萬元行「老豆之選」收8厘,淨下的150萬元用上述的渣打直債。如此安排,一年收息78.92萬元(480,000元+200,000元+14,000美元),即一個月有息65,700元。

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不過如想去泰國後生活得「豪」一點,今時就要賣樓。

這樣讀者自住樓每月只供16,000元,而收息有65,700元,留意還用剩442萬元(1342萬-200萬-700萬)現金在定期,還有一個兩房單位在手。

這個方案二,如沽樓後見樓市下跌就更開心。說不定樓市跌了五成之後,讀者仲可以用手上的442萬元買多一間樓收租。

當然筆者沒睇淡港樓的意思,其實筆者投資宗旨是不去預測好淡,而是為自己準備好市升市跌都對自己有利、或起碼於跌市唔會大傷的模式。

對不少終日花時間預測後市走勢的人,筆者奉勸他們在市場面前愈謙虛,所得愈多。