新地質優  跌市唔怕買

新地質優 跌市唔怕買

於1972年上市的新鴻基地產(00016),僱員約37,000名,是香港主要地產發展商之一,核心業務是地產發展業務及物業投資,另外亦經營酒店、電訊、運輸、基建及物流等業務,旗下持有多間上市公司之股份權益,如數碼通(00315)、載通(00062)、新意網(08008)及永泰地產(00369)等。

新鴻基地產企業簡介

市盈率:8.5倍*

每股盈利:12.5元

市值:2,733億元*

行業:地產業

集團主席:郭炳聯

大股東:鄺肖卿家族(26.05%)

*數據截至2016年3月16日收市

2011至2015年營運數據

營業額:626/684/538/751/668(億元)

未計投資價值變動的營業溢利:214/250/193/250/228(億元)

盈利:481/431/403/335/311(億元)

ROE:16.9/13.2/11.0/8.4/7.2(%)

發展地產獲利甚高

雖然新地有多種業務,但最主要仍是地產,當中包括地產發展,即是建成物業後出售,主要是住宅物業。另一是物業投資,即是長線持有作收租,主要是寫字樓及商場。

香港本質上是地少人多,因此土地必然有一定價值,從事地產發展的企業往往有一定的賺錢能力。

若果是經營海鮮生意,產品會因時間而不斷貶值,故要不斷減價。反之若所售賣的貨品是會持績升值,那就不用與時間競賽,同時更具有加價的能力,成為企業本質的優勢,而地產就是這一類。

即是說,在香港經營地產生意,只要能在行業中佔到一席位,已經是穩賺的,而地產業的毛利比其他行業高,加上此行業有一定門檻,令行業結構變化不大,地產商的獲利能力甚高。

行業龍頭 持大量優質物業

新地在行業的優勢可說不少,首先是品牌,有物業投資經驗的人都知,新地物業的質素在行業裏不差,產生一定的品牌作用,對新地有利。

另外,新地的規模是行裏數一數二,這亦是地產企業的優勢。因為不少大型地產項目,都不是中小型地產商有能力發展的,而大型地產商無論在融資及其他成本方面都有一定的優勢。加上地產行業的結構,就會造成強者愈強的情況,故新地的地位難以動搖。

新地在香港擁有龐大的投資物業組合,總樓面面積近3,000萬平方呎,連同合作發展項目帶來的收益,2015年度總租金收入為157億元,整體出租率保持在約95%的高水平。

在收租業務方面,新地持有不少優質物業,如環球貿易廣場、國金、中環廣場、新城市廣場、新世紀廣場、APM等,可見新地無論在規模、資產質素、管理經驗等都有一定的水平。而優質物業租金的特性,長遠計只會不斷上升,因此持有這些物業的新地,長遠計的收入不會差,而此企業亦有一定的質素。

新地亦積極發展內地地產業務,2015年度,內地土地儲備約8,000萬平方呎,包括約6,800萬平方呎的發展中項目,其中逾六成為高級住宅或服務式公寓,其餘是優質寫字樓、商場和酒店。此外,新地在內地持有約1,000萬平方呎已落成投資物業,主要是位於一線城市如上海、北京和廣州黃金地段的優質寫字樓和商場。

投資策略:候低吸納 長線投資

新地有一定的規模、質素、品牌,而當中有物業發展及收租部分,令盈利更為穩定,可見新地有一定的質素,是不錯的優質企業,有長線的投資價值,問題是能否以便宜價買入。

新地的主要收入來源仍是香港地產,而香港地產經過過往多年的上升週期,難免會出現回落,但相信只是中短期調整。不過,從事發展物業,以及擁有龐大香港物業組合的新地,中短期的股價將受影響。

但長遠而言,香港地少人多,長遠土地供應不足,人口持續增長,都是沒有改變的事實,這會令香港物業長遠升值的本質不變,而這必然令大型地產商受惠,所以新地的長遠價值仍在。

故投資此股的策略,就是利用中短期樓市下跌週期,期望新地的股價進一步回落,在便宜價位投資,由於享受的是長遠資產升值,以及新地本身的優勢,所以一定是長線投資,才能產生其中的效益。

(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)

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