香港好快加息 樓按俾多幾錢 P按H按供款全面分析 | 香港樓市2018

香港好快加息 樓按俾多幾錢 P按H按供款全面分析 | 香港樓市2018

【加息】9月加息勢在必行,與有意置業人士亦息息相關。經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓、中原按揭董事總經理王美鳳不約而同指出,倘9月份香港銀行追隨美息上調步伐而上調P息,單純計算是次加息的影響對現正供款的置業人士而言影響輕微。

撰文:SmartED編輯部 |圖片:新傳媒資料庫

有傳今次加息實為金管局在背後發功,以捍衛聯匯和壓抑熾熱樓市,花旗銀行率先響應,帶頭上調P按按息及與香港銀行同業拆息(H)掛鈎的H按的封頂按息。三大發鈔銀行包括滙豐銀行、中銀香港(02388)、渣打銀行連同恒生銀行、東亞銀行(00023)、永隆銀行、建行亞洲等亦相繼跟從。

撇除金管局發功的傳聞,本港銀行有調高新造按息的必要。 劉圓圓指出,美國在2015年底開始加息,至今已加了7次,基於香港行聯繫滙率制度,兩地息口不能差太遠。過去香港銀行同業拆息在1厘以下,目前升至1厘以上, 資金成本上升。

加按息舒成本壓力

此外,本港銀行調高定存利息優惠好一段時間。雖然近期部分定存利率牌價稍為回落,但累積一定幅度,變相令銀行資金成本壓力上升。

劉圓圓相信,如果按息長期維持2厘水平,銀行的邊際利潤愈見微薄,故他們亦有需要去調整息口至一個正常水平,即約3至4厘的水平。

因此當有銀行上調新造按息去舒緩部分息差收窄壓力時,其他銀行都會跟隨。

王美鳳又稱, 這次銀行選擇只調整新造按息,某程度上與銀行體系結餘早前仍處於較高水平有關。如果一下子上調P息,一般連帶增加存款息率,反而令銀行利息開支增加。現時上調新造按息,銀行就可先行舒緩息差收窄壓力。

王美鳳、劉圓圓坦言,新造按息加幅只是10個點子,實際影響輕微。以100萬貸款額計,每月供多49元;分25年供,每月供款只是升約1.1%。 二人反而提醒大家要放眼長線,因8月初加按息只是序幕,經濟將進入加息週期。劉圓圓表示,美國加息後,香港之後都會循序漸進跟着調整,估計由今年第四季起到2019年,按息都會陸續上調,一眾上車人士要留意。

而會影響全部供款人的P息,王美鳳料未來最多不會加超過兩次,每次加四分一厘,即今年P息最多加半厘。如是者,舊按每個月供款約增6%;新造就大概7%,整體增幅僅為6至7%。

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王美鳳料年內P的加幅最多半厘。

不過如以一段長時間而言,倘P息累積加幅達1厘,則P按供款較現在供款高出13.9%(見表三)。

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而H按按息封頂位為2.35厘,倘P息累加1厘,則供款增加13.8%(見表四)。

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上車客趕平息尾班車

息魔來襲,大家都聞風色變,但有上車人士就看準在新按正式生效前,銀行仍接受舊息率申請這個「最後優惠期」,趕搭尾班車。申請成功後,上車人士仍可享受舊有的實際按息2.15厘。

王美鳳透露,其實銀行公布上調新造按息後,已有一批趕搭尾班車申請湧現,市場上亦出現轉按,業主覺得反正罰息期已過,不如盡快申請。

此外,有很多近期買了新盤但又未上會的業主,由於他們獲得付款條件(payment terms),容許按揭申請的彈性,他們就會想「不如先快點上會」。

王美鳳指,趕搭尾班車與否主要看置業人士是否有上會需要。若真趕不及新舊按交接時期尾班車,劉圓圓就提議追另一部「車」。 剛買了樓但又未鎖定一個按揭計劃、或是準備簽紙買樓的人士,可趁息口進一步上調前,決定揀P按或H按。

根據多年來市場數據顯示,實際息率較低的H按佔市場使用量接近90%(見圖四),但隨着新造按息上調,目前P按的實際息率較H按的封頂息率低0.1厘,故之後比例或會逆轉。

王美鳳指,仍要看銀行實際批出息率後始知是否與計算結果吻合, 兩者真有0.1厘的差距,方能下定論。 劉圓圓續稱,使用量會否由H按回流到P按,則要視乎美國如果在9月再加息,香港會否再調整P。

若然會,就要到時再比較哪款按揭方法的利率較便宜,方知比例走勢。 她又建議上車人士,選用按揭方法時,除了息率之外,亦可考慮其他因素,例如現金回贈、罰息期、有沒有存款掛鈎等的條款。息口屬短暫性,未來不管是P按還是H按,實際利率均會變動。

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