識玩轉按 身家翻幾倍 樓市有得跌 套現執平貨 | 理財個案 | 理財解碼

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理財個案】讀者夫婦早年購買一個自住單位,供款利息很低為香港銀行同業拆息(H)加0.7厘,利息極低,見現時拆息不斷上升,變為要供鎖息上限(Cap Rate),考慮轉按,請教Anthony Sir是否應該轉按?

撰文:1%Anthony  | 圖片:新傳媒資料室、網上圖片

Anthony Sir:

我和太太於七、八年前已購買一個自住單位,供款利息很低,為香港銀行同業拆息(H)加0.7厘。

然而,近期拆息不斷上升,變為要供鎖息上限(Cap Rate),於是我們認為不值得,打算轉按,但又似乎沒有著數,一旦將來拆息回落便「蝕底」!

你有用這些低息按揭Plan嗎?你會否轉按?

Andy

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因為樓價正在醞釀調整,轉按、套現、套名,才能把握機會。

Anthony Sir回覆:

其實早就應該轉按,如果過去幾年已經轉按,現時身家可能已經翻了幾倍。

今時今日,雖然遲了好幾年,但都要轉按,因為樓價正在醞釀調整,轉按、套現、套名,才能把握機會。

用家考慮轉按,要視乎是否可以慳息、賺回贈; 投資者考慮轉按,視乎是否可以套現、倍增資產。

金融海嘯後,筆者於2010年重整旗鼓,一口氣買入幾個單位,都是類似你的「世紀好Plan」(即H+0.7厘)。

當時得寶花園的一個面積約280平方呎單位,買入價約150萬至160萬元,以標準按揭七成計算,每月供款3,500元左右,利息只需800多元,收租7,200元,超強正現金流!

其後不少銀行開始調高按息,例如H+1厘,如果轉按便要供多0.3厘,當時的按揭回贈沒有現在那麼多,所以沒有動力轉按。

其後,按息持續上升,例如H+1.3厘,相差逾0.6厘,令到「世紀好Plan」的優勢更明顯。

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投資者心態轉按套現

然而,不少學員抱著投資者的心態,完全不同,說轉就轉。話說買入單位兩年後,很多細價樓都升值近100萬元,條數這樣計:

(一) 轉按雖然要多付利息,但每月供款相差不多,以筆者的得寶花園單位為例,只是供100多元而已。

(二) 轉按有現金回贈,雖然沒有現在那麼進取,但總算補貼部分利息損失。

(三) 亦是最重要的一點,透過轉按可套取大筆資金,以升值100萬元計,可供多70萬元。當時很多細價樓售價200多萬元,以標準按揭七成計,轉按,便有足夠首期再買多一個單位作為收租。

當時市區細價樓租金回報普遍超過5厘,足夠抵銷供款有餘,結論是即使利息增加,還是要轉按。

此後兩、三年,樓價進一步上升,再度轉按。現時更應該轉按,無論是以用家心態或投資者心態。

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當時市區細價樓租金回報普遍超過5厘,足夠抵銷供款有餘,結論是即使利息增加,還是要轉按。

首先,從用家心態來看,今時不同往日,一個月港元拆息曾升至2厘水平,早已觸及鎖息上限,即是「世紀好Plan」已不能慳息了。

除非拆息急跌,惟短期內看不到會如此; 其次,是各大銀行回贈進取,高見1.9%,如果每兩、三年轉按一次,每次獲得1.9%回贈,銀行還提供高息存款戶口,即使將來拆息下跌,利息供多了,也可賺回。

再從投資心態看,錯過了之前幾次機會,今次別再錯過。樓市好淡爭持,有機會可以「執平貨」,但錢從何來?名從何來?

你的單位已持有七至八年,相信市值已經倍翻,如果現時轉按,不但供樓沒有「蝕底」,還可以套取大筆資金,以等待機會。

如果是與家人聯名買樓,轉按可趁機「甩名」,今時今日「辣招」多多,想買多層樓收租投資,就要有錢、有名,當然還要計壓力測試。

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