理財個案 40歲月入5萬照顧一家四口 如何創造35K收入 兩房變三房

理財個案 40歲月入5萬照顧一家四口 如何創造35K收入 兩房變三房

理財個案】40歲讀者,一家四口住兩房單位,想換屋兩房變三房,諗Sir建議加按舊屋再出租,創造35K收入,令兩房變三房。

撰文:諗sir ( Homebloggerhk )| 圖片:新傳媒資料室、網上圖片

諗sir:

本人40歲,月入約50,000元,太太是全職母親,一家四口住在一個兩房單位。由於小朋友漸大,心想日後始終會唔夠住,所以有換屋的念頭。
現在住的單位是與太太聯名持有,銀行估值550萬元,尚餘貸款100萬元,每月還款7,000元。
現想換個約700萬元的三房單位,但舊屋的利息真的很低,出租每月都可收13,000元,所以真的不想放棄。
請問諗sir把現樓加按可行嗎?但本人計過就算加按後,也只能套出約175萬元(550×50%-100),不夠新樓的首期。
另外如果要孭兩層樓,加上本人還有11萬元的汽車貸款,可能過不了壓力測試。
本人沒甚麼投資,只有現金約40萬元,請問在現時的辣招下,利用債券收息去養租可以嗎?還望賜教。謝謝。

讀者wingwah上

諗sir回答理財個案

讀者的情況很典型,因政府辣招令換樓需付高印花稅,市民需另謀計策去解決問題。

賣細換大對很多人來說太危險,故建議讀者將舊樓加按再將舊樓租出,然後將舊樓轉用途提升借貸力,再將加按所得資金用來收息,把利息加上租金收入去租更大的房屋,以改善居住環境。

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加按舊屋再出租

加按套出的175萬元用作收息,年息15厘,一個月可收21,800元;另舊屋轉為出租,假設租到13,000元,即讀者有34,800元預算去租三房,大把選擇。

現時700萬元樓的租金不過約每月20,000元,隨時每月交完租還有成萬銀作儲蓄。

此做法可省下買三房的印花稅,個數都夠租成年樓;何況原本的兩房單位仍在手,假如樓價升都仲可以賺。

誠然看讀者情況要擔心一些事情,例如11萬元的汽車貸款,很傷借貸力。

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其實平常一些生活上消費,例如買按摩椅或甚至出張新信用卡而唔用,都會對借貸力有不同程度影響。

銀行承認出租樓之租金收入七成為核實收入,業主需要出示已打釐印的租約、六個月租金收入紀錄,轉用途。

有些銀行會轉介客戶去會計執靚盤數,會計收費萬餘元,幫助和教的都是此類事情。唔想買樓簽了臨約先撞板而焗俾使費,就要先做功課。

至於何解這麼多人租樓出去都不打釐印、又或有些人收到稅局文件叫補交稅項,才問究竟稅局是怎樣知道的呢?

這些需要做過苦主的人才能回答得到。

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有些銀行會轉介客戶去會計執靚盤數,會計收費萬餘元,幫助和教的都是此類事情。

另一要點是買債真有15%息嗎?誠然如不理風險,搞到年息15%可以的。

不過筆者於收息101授課方法是計出風險為先,在查到風險比率後,再衡量能力,看眼前投資是否值得。

至於有沒有10、15甚至20厘息一年,由於收息方法尤其債基是月月派息,很快已可知效果。

編按:諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected],主旨列明「諗sir樓換樓」。
*2.59用作計算在目前息率水平,每10,000元還款能力中,銀行可借出的貸款金額,換算後得出數目單位為百萬元。

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