小情侶有100萬首期想買樓結婚 等樓市跌 跌幾多要睇實3個價 | 理財個案 | 理財解碼

小情侶有100萬首期想買樓結婚 等樓市跌 跌幾多要睇實3個價 | 理財個案 | 理財解碼

理財個案】小情侶讀者準備明年結婚,積蓄加上父母支持,有100多萬元首期,想買樓結婚,Anthony Sir建議想知樓市會跌幾多,可睇實3個價!

撰文:1%Anthony | 圖片:新傳媒資料室、網上圖片

Anthony Sir:

你好!
我和男朋友準備明年結婚,積蓄加上父母支持,有100多萬元首期。
我們到處睇樓,大屋苑睇過、單幢樓也睇過,搵過四、五個經紀,睇過逾十個單位了,幾乎都是新高價。
之前如450萬元成交,業主最少叫價480萬元,代理說因為盤少,這是新常態,還說銀行估到價。
是這樣嗎?

Maggie

樓市氣氛已逆轉

樓市氣氛逆轉了,別再相信這一套。

今天很多大屋苑業主已開始減價,只要用心搵,相信讀者一定可搵到平貨。

上次樓市有比較明顯的調整,已是2015年9月的事,等了三年才有這次機會,要好好把握。

至於可以平幾多?讀者可留意估價、業主開價及成交價三者作參考。

至於甚麼是平貨呢?估價不足,唔一定唔抵買。

例如一些市區的單幢樓,成交太少;倘上個成交已是去年的事,去年跟今天是兩個世界,估價確實有機會沒有追上市價。

遇上這種情況,讀者要參考附近同類型物業的成交價,也是有心理準備,銀行貸款可能會不足,有機會要多付首期。估足價、估凸價,也不一定抵買。

樓市, 結婚, 買樓, 估價, 100萬首期 理財個案
今天很多大屋苑業主已開始減價,只要用心搵,相信讀者一定可搵到平貨。

估價是幕後推手

由於銀行資金充裕並看好樓市,很樂意借按揭,因此估價亦非常進取,明明類近單位,市場成交價僅500萬元,但是估價可以去到520萬、530萬元;甚至550萬元。

過往很多時候熱門的大屋苑,才有這種情況,最近就連舊區的單幢樓也陸續出現。樓價急升,估價是幕後一大推手。

業主開價時,固然會睇住銀行估價開,雖然開價比成交價高出一截,但代理推盤的時候,仍信心十足,銀行估足價、估凸價,均是強而有力的賣點。

新手買家經驗不足,唔識睇成交及回報;唔識秤貨,很容易會被吸引,盲目高追甚至創新高。而「辣招」令供應急跌,加速惡性循環。

先是早年的「額外印花稅」(SSD)至近期的非首置印花稅15%,均令市場上的二手供應急速減少。

由於沒有競爭,業主放盤時叫價亦相對進取。

明明只值500萬元的單位,便叫價550萬元,然後再找代理幫忙,找一些不知價的新手去接貨,俗稱「扑傻瓜」。

遇上像讀者一樣急於買樓的年輕準夫婦,更不會手下留情。因此樓市連升多個月,頭也不回。

樓市, 結婚, 買樓, 估價, 100萬首期 理財個案
上次樓市有比較明顯的調整,已是2015年9月的事,等了三年才有這次機會,要好好把握。

最近樓市氣氛有變,銀行估價亦開始下調。

部分急於出貨的業主,叫價會貼近甚至低於銀行估價,然而正如前文所說,估價有時候會偏高,讀者要再比較一下近期的成交價。

以筆者的經驗,今次樓市的調整有點似2013至2014年,當年政府推出3D「辣招」之後,樓市忽然冷卻下來,整體樓價下跌幾個巴仙,但走到線,叻仔的話可以殺價10%至20%。

當時筆者與學員買了很多200多萬元的細價樓,近兩年已陸續出貨。

總之,要睇實三個價:

(一) 估價:看到銀行心態,評估大市氣氛及下行動力。
(二) 業主開價:看業主心態急唔急賣,有無價講?
(三) 成交價:看到買賣角力,以此作目標,要比之前平。

樓市, 結婚, 買樓, 估價, 100萬首期 理財個案
部分急於出貨的業主,叫價會貼近甚至低於銀行估價。

編按:【有樓萬事足】、【Ben Sir睇樓團】等顧問,《買樓財富十級跳》、《買樓上車防中伏》等作者,十年間,由負債累累的窮忙族,變出雙位數物業。「1% 投資培訓學院」創辦人,2009年全港首創地產投資課程,學員數千人,多年來協助無數年青人成功上車,無數小業主賺取千萬資產財務自由,近年更與戰友大舉進軍 “工廈” 及 “大陸樓” 市場。

The user will never see this