43歲月入15萬元人仔 擁1,400萬元現金 仍擔心買不到樓 | 理財個案 | 理財解碼

43歲月入15萬元人仔 擁1,400萬元現金 仍擔心買不到樓 | 理財個案 | 理財解碼

理財個案】43歲月入15萬元人仔,在港無樓但有車位,無負債,現有約1,400萬元現金和約200萬元債券收息基金,想退休後回港置業,但仍擔心買不到3房樓…

撰文:諗sir | 圖片:網上圖片

諗sir

本人43歲,月入15萬元人民幣,扣除每月開支和國內入息稅(頗重),每月可儲蓄約80,000港元。家庭背景簡單,太太為家庭主婦,還有一兒子。

2008年本人被公司調任到內地工作和居住,太太兒子一起前往,公司提供內地住房至今。

2010年由於租客麻煩,做錯決定把海逸豪園兩房單位以473萬元賣掉,獲利僅80萬元,後悔莫及,自此成為無殼蝸牛。

可幸2006年以44萬元買入青衣灝景灣車位(現市值約200萬)放租,過去12年租金已蓋過購買成本(每月實收4,000元),車位計劃繼續持有。

無負債,現有約1,400萬元現金和約200萬元債券收息基金,現金利息回報僅1至2厘,基金回報約4厘。這筆錢是我們所有積蓄,打算作更好回報的投資或買樓用。

去年開始,太太和本人一直想在港置業,準備未來10年退休後回港自住。可惜樓價持續上升,心儀三房單位愈來愈貴,又愈來愈細。

人到中年,有感錯過了之前10年穩定薪金收入帶來借貸力的黃金機會。現望有心不怕遲,請諗Sir指教,期望改變下半生,獲得財富自由,退休後與家人安居樂業。

現時只想有天退休回港後能有瓦遮頭,不求奢侈生活,但也不想漂泊二十年後,只能用積蓄買回曾經擁有的海逸豪園兩房單位,或者在那個青衣車位露營。

讀者Joe

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理財個案】飄泊20年 不想回到原點

一個北上的奮鬥故事,換來是工資大增也敵不過港樓上升,今時的海逸豪園比讀者當時賣走貴近600萬元,真是打工賺埋都不夠買回原本間樓。

「無負債」一詞聽落是優點,惟在讀者身上就屬缺點。負債如有經計算,就當遇上金融風暴,亦大多可安然無恙,利用負債反成不少人致富之決定點。

由於讀者不在香港,如果在香港買樓,租客有事想找他都難。如此不如開個直債加房地產信託業金(REIT)加債基的投資組合。

2018年先買直債入手,另些少債基試一試水溫,收回半年利息,覺得穩當才加碼。

債基無論買多或少,派息及槓桿後效果大致一樣,故可以慢慢添上去。

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其中,利豐(00494)直債年回報有7厘,明白利豐近年負面消息不絕,買其股票真的很慘情,債券有定期債及永續債之分,不少選項提供到期保本的特色,在此前設下同學學好買債風險管理後入市,總比在股市磋跎歲月的好。

不少香港或外地之銀行債都有選擇,大華銀行與瑞信都有5至6厘選擇,而不少香港本地銀行都有發債。

不少人認為息低的債「無乜肉食」,但留意息低的債不少由高評級的機構發出,而銀行肯為此提供高槓桿,所以利息高不表示好,息低亦可變回息高,讀者要明其原理。

至於債基為過千隻直債所組成的組合,免除單一公司例閉而影響基金之價格及派息。

與直債不同的是債基不保本,故讀者可抽200萬元買直債收8至10厘一年,而債基可行套餐B收15至18厘。

如此直債之200萬元每年派息16萬元,債基每年派30萬元。9月買入,10月就知派息準不準了。

讀者從手頭的1,400萬元當中拿400萬元來測試債基+直債是否適合自己,一年收住46萬元息,一年後再看看到時市況,決定加碼在債基、REIT或買樓未遲。

至於有人問諗sir,何解由2018年初已講過睇REIT跌,但就沒有在2018年初就睇樓跌呢?

主因是REIT在香港零售銀行層面不提供槓桿,所以100萬元買REIT收3至4厘,而100萬元做定期都有2至2.5厘,當然唔博放棄REIT。因此領展房產基金(00823)2018年上半年唔係點升,跑輸大市。

至於買樓不只考慮租務回報,更要考慮有低息及長年期融資(按揭)方案提供。

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就當500萬元樓,每月收租15,000元而供樓開支16,000元,業主因低息而月月可在供按揭去清還大部分本金,即16,000元中有11,000元是清本的,那槓桿後之回報

是一年有負1,000元現金流,但本金按月少11,000元,來回仍是儲到10,000元在樓,這是樓同REIT之分別。

明白加息會令清本金之數字降低(因供息部分多了),惟加息多因經濟向上,租金亦可以加。

所以加息除非很急,或實際息率(名義息率減去通脹)升至較高水平,否則住在香港的人,買樓收租仍是穩當及長遠見效之法。

編按:諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected],主旨列明「諗sir樓換樓」。

*2.59用作計算在目前息率水平,每10,000元還款能力中,銀行可借出的貸款金額,換算後得出數目單位為百萬元。

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