38歲IT男 月入5.8萬元 雙重置業 資產可這樣分配|理財個案|財智姊妹淘

38歲IT男 月入5.8萬元 雙重置業 資產可這樣分配|理財個案|財智姊妹淘

財智姊妹淘】38歲讀者Patrick從事IT工作,月入5.8萬元,有個雙重置業大計,想買2個單位,分別800萬元(自住)和500萬元(給爸媽住),想知應怎樣分配資產和做按揭。

撰文: 余淑穎Suki Yu | 圖片:unsplash

理財個案:Patrick的雙重置業大計

基本資料 Patrick,今年38歲,從事IT工作,月入約5.8萬元

與父母同住公屋單位

每月平均開支 約3萬元
資產 約550萬港元

約200萬元人民幣〔約相當於228萬港元〕

合共約778萬港元

理財目標/疑問 本人想買2個單位,分別800萬元(自住)和500萬元(給爸媽住),應怎樣分配資產和造按揭才好?

了解申請物業按揭貸款的供款能力

從Patrick的個案中,首先我們需要了解當Patrick申請物業按揭貸款時,一般銀行除了根據Patrick現有資產情況外,還會考慮Patrick現在每月入息及負債情況去決定批核結果!

在一般情況下,客戶的負債記錄良好,銀行會按申請人每月入息的35至40%厘定為可供款的合理水平。

以現在Patrick月入約5萬元計算,他的總個人供款能力約為1萬7千至2萬元。

同時銀行也會就客户的按揭申請來內部進行有關〝供款壓力測試〞,去嘗試預測在急劇加息的環境下,客戶的總按揭開支是否在現時每月入息的50%為上限標準!

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如果配置資產支付首期

若果要滿足Patrick同時購入兩個相認市值的物業為個人目標,但基於受制單獨一人承担供款能力所限,因此Patrick將需要動用較多的資產作為購入兩層目標物業的首期之用。

以下是購入一個800萬元自住單位的首期及按揭預算安排:

徐先生的自住物業

樓價:800萬元

首期:240萬元 (樓價的30%) ….A

地產代理佣金:8萬元 …..B

印花稅:30萬元….C大

置業支出總額:(A+B+C) = 278萬元

按揭金額:560萬元

還款年期:25年

按揭利率:2.5%

每月供款:$25,122

兹因Patrick現時與父母同住在政府公營房屋,若在父母同意下,我建議Patrick可以用緣表型式(將現租住的公屋交回房協) 去購買居屋單位物業,作較保守的推算,一般綠表申請人在免補地價的優惠下可獲得約相等於市值70%的折讓價去購買居屋。

換言之,一個約市值600萬元的居屋物業可以用約420萬元便可購入! 同時購入之單位是父母為該物業業主的話,也可避免Patrick因擁有第二個物業而涉及的雙倍印花稅(DSD) 的另外支出!

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總結置業後的財務及資產狀況

綜合以上兩個購置物業的資產配置,Patrick合共動用(420萬父母單位 + 278萬自住單位的首期)=678萬,來作為首期、地產代理佣金及印花稅。

購入兩個自置物業後,減除一些置業衍生的律師費及雜費後,Patrick將餘下約70萬港元的資產。我建議Patrick可選擇購入自住物業時,盡量優先考慮購入一手樓盤!

若是沒有太大個人居住質素要求的情況下,現今的一手樓盤可以省去一些番新裝修及基本家電的開支。

此外Patrick可考慮將餘下的資產投資在風險偏向巳較成熟發展的科技、醫療相關的股票基金或可定期收息的國家債券基金為主,若自我的投資取向可以調低,將餘下資產被視為來對沖日後因置業後加息的壓力及家庭開支增加的風險!

當然Patrick可以聯絡專業的獨立理財顧問來詳細分析及評估個人的理財計劃!

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美聯金融集團高級副總裁余淑穎

編按:作者余淑穎為美聯金融集團高級副總裁(讀者如有理財問題,可電郵至[email protected]

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本文章內容只供參考用途,並屬於作者之個人意見,並不保證所有資料準確無誤,亦不構成任何投資或服務之推介、邀約或游說。投資涉及風險,基金價格可跌可升,過去表現並不代表將來表現。

 

延伸閱讀:儲夠688萬提早退休在望 三件事情要做好準備

【80後月入6萬想提早退休】胡先生(38歲,單身)擁有專業人仕的收入,但支出卻是不成比例地低!工作佔據了他絕大部分時間,沒有什麼嗜好,但工作壓力大得令他希望可早點退下來,重新過自己想過的生活。他5年前曾訂立了要累積650萬元流動資產(連同強積金)的目標,好讓自己能在38歲時退休(或半退休)享受人生!5年來默默耕耘,650萬元流動資產的目標已超標完成,那現在可以如期退休嗎?

撰文:鄺翠玲 |圖片:網上圖片

首先簡單敘述胡先生的財政狀況:

(1)月薪$6萬,主要支出包括:供樓 – $8,000、月供基金 – $15,000、強積金$1,500、個人開支$15,000、交稅儲備$5,000等,共$44,500,每月盈餘$15,500;

(2)自住物業尚餘按揭100萬元,8年前買下,尚餘12年年期,現時估值約600萬元;

(3)流動資產約570萬元:現金100萬元、股票250萬元(收租、收息股為主)及基金220萬元(亞洲區、美國股票基金為主),股票及基金的每年平均回報約9%;

(4)強積金結餘100萬元。

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80後月入6萬想提早退休,儲夠688萬就唔使做。

儲蓄大計超標完成 

首先恭喜胡先生的儲蓄大計超標完成!當年我替他作理財策劃時,估計他5年後(即現在)的個人支出(未退休時)約$14,000,(胡先生估計多花的是因近年網上購物大行其道,不知不覺地多花了錢),以退休生活費約是現時的8成計算,由38歲至80歲的總退休金約需550萬元,連同100萬元按揭餘額,胡先生共需準備650萬元退休金。

由於現時每月生活費上升了$1,000(約7%),退休金亦應最少按比例上調7%至688萬元,看來是和現時總資產670萬相差不遠,但我希望有以下幾個溫馨提示:

(1)現時已進入加息週期,日後供樓支出將增加,但由於手上資金不太多,我不建議這一刻還清樓按,所以加息對開支情況有一定的影響;

(2)胡先生仍是很年輕,每天超過12小時閑餘時間怎打發呢?當年我也提議發展一些興趣、嗜好,除了消磨時間外,更可以為自己找回一個人生目標,而興趣、嗜好是需要資金來營運的!幾年下來,由於工作十分繁忙,胡先生仍未能發展到這方面,自然難知需預留多少資金,所以在這環節,胡先生似乎仍未作好準備;

(3)雖然胡先生已購買醫療及危疾保險,有基本的保障,但近年醫療費用的增幅越來越大,比整體通脹更高,況且人均壽命越來越長,醫療及生活費無可避免地要增多!

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由於讀者現時每月生活費上升了$1,000(約7%),退休金亦應最少按比例上調7%至688萬元。

當年做的假設 現在已完全不成立

其實整個分析說明了甚麼?是說我現在打倒五年前的我?說好的可以在五年後可以退休的,為何現在有這麼多的問題浮現?

希望大家留意到現今世界真是瞬息萬變,五年前最流行的事物,現時可能已無影無蹤!

很多當年做的假設,現在已完全不成立,所以要一個中長線策劃能成功,適時跟進、調整方向是成功關鍵。

和胡先生詳細檢視情況後,我建議他可以工作多兩年,每月總儲蓄、投資、及強積金等也有三萬多元,2年下來可再多累積近80萬元,對現時財政狀況有很正面的幫助。

在這兩年裡也要好好考慮日後有什麼閑餘活動可投入,準備過一個豐盛的退休生活。

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美聯金融集團高級副總裁鄺翠玲 CFPCM

編按:作者鄺翠玲為美聯金融集團高級副總裁(讀者如有理財問題,可電郵至[email protected]

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