細價樓會唔會大跌?年青人點上車?施政報告對樓價走勢6問6答

細價樓會唔會大跌?年青人點上車?施政報告對樓價走勢6問6答

以下是Anthony Sir對於施政報告中,影響樓價走勢方面的6問6答。

撰文:1%Anthony  | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

問:施政報告新措施,會唔會令樓價下跌?
答:注意!特首理念是…重建置業階梯,不是壓抑樓價!

正如林鄭之前接受訪問時稱,樓價升跌,受很多因素影響,不單是供應問題。

例如經濟增長、資金充裕等,並非她可以控制,於是她的施政方針不在壓樓價,而在讓基層市民「買得起、供得起」!

她的方法不是壓樓價,而是推出大堆「特價樓」!

樓價將出現兩極化!

公營房屋與私樓的比例,將由6:4提高至7:3,換句話說,如果沒有新的土地供應,私樓供應將會下降!如果經濟持續增長,資金持續充裕,私樓價格在調整後,長遠將繼續上升!至於資助房屋,由於價錢已經與市價脫鈎,與私樓

價格將越來越遠!

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圖片:unsplash

問:資助房屋增加,會唔會令細價樓會唔會大跌?
答:正常調整會有的,但別期望有太大跌幅!

筆者理解為何有這個想法…搶客!

對於一個沒有父幹母幹的上車族來說,要麼的起心肝儲錢買細價樓,要麼叠埋心水抽居屋、首置上車盤,資助房屋會搶走客源。

筆者不同意,這個說法有點不實際!

第一,需求太大!…居屋、首置上車盤雖然增加,然仍遠遠未滿足需求,尤其對年青人而言,抽過居屋的都知道,除非有綠表,不然年青人要抽中的機會可謂微乎其微,最終還是要回流私樓市場。

第二,父幹母幹!…細價樓急升,400萬以下、可以借盡9成的單位幾乎絕跡,代表甚麼?不用借9成?首期何來?父幹母幹!個個有錢都想買層樓俾仔女,資助房屋多了,對他們影響不大。

第三,投資需求!…如果買細樓的人都是自住,或會搶客,問題是很多人買細價樓,其實是用來投資、收租的!要知道細價樓的租金回報比中高價樓要高得多,入場門檻也低得多,樓價升了也可以隨時賣出或者轉按加按,資助房

屋可以出租嗎?可以加按嗎?

問:年青人如何上車?施政報告有何啟示?
答:抽獎機會陸續有來!

未來將有更多綠置居、居屋供應,抽獎機會陸續有來!

再加上資助房屋售價與市價脫鈎,最新一期居屋價錢是市價5.2折,將來的綠置居,更估計低至4.2折,若樓價持續上升,折扣將越來越大!

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如果未有能力買私樓,未有即時自住需要,別急!抽獎吧!

如果有能力買私樓,立即!把握這次調整上車!立即!

正如前文所說,未來樓價將出現兩極化,私樓價格在調整過後有機會繼續上升,若能把握跌市執筍盤,贏面甚高。

問:施政報告能否有效增加供應,令樓價降溫?
答:大部份增加供應措施新意欠奉,唯明日大嶼為亮點!

之前筆者寫過一篇文章,分析施政報告能否有效增加供應。

事實上今次很多提議,例如發展農地、棕地、工廈等,其實是老調重彈,由於涉及私人業權,技術上難以處理,所以講咗好耐,都好似冇乜成果,未來幾年又點會忽然解決呢?

反而「明日大嶼」則有亮點,透過填海及發展大嶼山,增加1700公傾土地,興建數以十萬計的單位,除了數量驚人,重點是填海造地將重新啟動,如果計劃落實相信對長遠發展有很大幫助。

不過這不是短期的事,最快要2025年才動工,2032年才入伙,期間還要通過撥款數千億…

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問:有沒有辦法可以增加短期供應?
答:有!就從資助房屋著手~~

居至價格與市場脫鈎,有朋友之前以7折、6折買入的資助房屋,將來出售,如何與未來5.2折的居屋競爭?

其實不用太擔心,首先折扣的基準不同,現在的樓價5.2折,跟當年的7折,未必有太大差距。

其次,還有一招,補地價出售,那就等同於私樓了。

其實這個觀念亦可以運用於供應上,想即時增加私樓供應,其中一個方法是鼓勵居屋業主補地價出售,例如讓銀行提供低息貸款等,市場上的二手私樓數量即時提升。

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問:點睇未來樓市走勢?
答:之前實在升得太多,配合市場負面消息,將繼續調整。

樓市正在調整!很多熱炒屋苑,最近都錄得減價成交,跟幾個月前的高位比較,部份跌幅已達一成,然而跌市仍未算全面,相信未來幾個月仍然會持續調整,還有逾1成的下調空間。

自林鄭上任以來樓市失控上升,升幅近兩成,筆者以投資角度看,真係買唔落手,如果可以回調兩成左右,回到林鄭上任前的水平,才有睇頭。

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