80後想將自住樓加按再投資 買香港還是大灣區樓較好|龔成信箱

80後想將自住樓加按再投資 買香港還是大灣區樓較好|龔成信箱

【大灣區】今日龔成信箱,不少讀者想為未來作打算,如何實行投資計劃,亦提及熱門的股票以及投資心態等問題,當中包括買樓收租、 成交價、月供股票、大灣區樓、置業 ,以及手續費等提問。

撰文:龔成 |圖片:新傳媒資料庫

1.買樓等升值

老師,本人今年36歲,已婚但未有小孩,月入3萬,每月扣除開支可以儲到15000左右,目標盡快做到財務自由(即每月有15000左右被動收入),減輕工作壓力,現時手持股票主要為收息股:

[email protected]

[email protected]

[email protected]

[email protected]

加上$200k派息基金

1.我應該繼續將每月儲的錢分配到以上股票嗎?

2.我現時自住樓已供滿,你覺得可以再做按揭獲得資金再買一間香港樓收租/一間大灣區樓等升值,作未來退休之用嗎?

 

龔成老師:

其實,我地進行人生財富累積,應該用「先增值,後現金流」作策略,年輕時集中增值,之後到年長,又或有一定財富時,才進行財富轉換,轉成現金流更強,收息類的投資項目中。

1)上述的股票,都是有質素的,基本上可持有。但你這刻仍年輕,其實之後的投資,可以加強增值力較強的項目中。

2)以你的年齡,加按套現是可以的,只要不過份進取就得,但在時機上,這刻則只屬一般,因為加息週期開始,同時各市場的投資項目,不算處平宜價狀態。

所以,方向是可以,但不同太心急去做,除非你見到有明顯機會出現。

香港樓這刻不平宜,投資價值不算高。至於大灣區,有潛力及有風險,最重要是多了解投資項目,你要了解當地的發展,規模,租金回報率,潛力,風險等因素,了解是重中之重。

(對照龔成信箱:Q6706) 

2.公司前景

你好老師,請問月供1093,1177,175適合嗎?邊個公司長線前景較好,謝謝

 

 

龔成老師:

這3間都是有質素的公司,都可以投資,同時有一定的潛力。

頭兩隻你可以2選1去月供,令你的組合不用太集中,醫藥股是賺錢的行業,但市場對這類股近期有炒作,估值開始有少少貴,雖然有前景,但面對現價不平的情況下,用月供模式去投資是較好的。

至於吉利(0175),都是有前景,這股同樣都可投資,佢發展外國業務方面做得不錯,以月供模式去進行,是可以的。

(對照龔成信箱:Q6658)

3.成交價

請問為什麼我隻261

明明有人大手or超大手買入

價格還是0.01

一路都一股0.01

為什麼?

 

龔成老師:

因為股票機顯示的0.01,其實不是0.01。

佢的成交價可能是0.008、0007、0003,但股票機顯示的,都是$0.01。

(對照龔成信箱:Q6659)

4.好孩子國際(1086)

點睇1086

我覺得未來非常有潛力

 

龔成老師:

好孩子國際(1086)本質不錯的,生意保持上升,加上都算有品牌,前景正面,這企業都有投資價值的。

但佢盈利有少少波動,雖然生意上升,但盈利卻有上落,近一年出現倒退,這會造成少少風險,但整間企業大致都正面的。不過要注意,現時佢市盈率去到30倍以上水平,就算前景不差,估值都有少少高,投資時不要大注。

(對照龔成信箱:Q6660)

5.手續費

我打算在中銀投資戶口供股, 中銀月供股票, 可以 $500 選一隻股, 如果我月供 $2000, 如以以上三隻股來供, 應如何分配是最好? 盈富佔1000 可以嗎? 匯豐和中電各 500 會否太少? 感謝!

 

龔成老師:

每隻的確是較少的,但如果你月供以長年期進行,都有積少成多的效果,當然,我希望你能每月供多啲金額。

以每月$2000來說,$1000盈富(2800)、匯豐(0005)及中電(0002)各$500是可以的。

另外,我並不知道佢收手續費的模式,是一個總金額收,還是逐隻收,如果是每隻都要收的話,就算減少隻數,集中供盈富會更好。

(對照龔成信箱:Q6661)

 

6.買樓收租

老師我想問,計算買樓收租的回報唔係應該計埋已槓桿果部份,即係:

假設300萬樓,首期30萬,放租岩岩好cover 供樓,9500一個月

如果一年後賣出,就算樓價不變,一年的回報應該係9500*12 / 30 = 38%

???係咪應該咁計先岩

9500*12/30萬

 

龔成老師:

投資者會以租金回報,去衡量物業的平貴水平,租金回報率是其中一個指標,例如你$300萬,收租$9500,租金回報率就是3.8%,這是無論你用唔用借貸,都是一樣的。

但當我地用了借貸,就可以拉高資本的回報率,這刻可以用本金作計算,同時計另一個回報率。

例如$30萬首期,你租金剛剛抵消供樓,但你供樓其實分利息同還本的部何,假設一半還息一半還本,你一年就得到了9500X12X0.5的得益,如果賣出的話,「資本回報率」就是19%。這是以這$30萬為基礎去計算的。

(對照龔成信箱:Q6662)

自住樓加按 投資 大灣區 龔成信箱
去衡量物業的平貴水平,租金回報率是其中一個指標。

7.中國民航信息(0696)

龔成你好,想問下,你有沒分析過696同3969,一個天,一個地,都是龍頭獨市,這2股可買進持有嗎?

 

龔成老師:

都可以的。

中國民航信息(0696)係中國航空旅遊業信息技術解決方案的主導供應商。

佢為行業的參與者,包括從商營航空公司、機場、航空旅遊

產品和服務供應商到旅遊分銷代理人、機構客戶、旅客及貨運商,進行電子交易及管理與行程相關信息的需求。

佢處行業裡處於領導地位,雖然航空業受經濟的影響較大,但從中國航信過往的表現中,可見此企業較為穩定。

發展不會有爆炸式增長,但平穩發展相信沒有問題的,前景正面的。但現時市盈率約25倍,並不平宜,分注買入較好。

中國通號(3969)主要於中國從事提供一站式軌道交通控制系統解決方案,包括:(1)設計與集成:為軌道交通控制系統項目提供工程設計及系統集成等服務。(2)設備製造:生產和銷售信號系統產品、通信信息系統產品及其他產品;(3)系統交付:為軌道交通控制系統項目提供施工、安裝、測試、維護等服務。

基本上,呢類業務都有一定的穩定性,近年的生意同盈利都有不錯的增長,前景正面,但增長有放緩的情況出現,所以估值上不能太高。現價處合理水平。

(對照龔成信箱:Q6663)

8.置業

成哥,小弟今年已25歲,計劃同另一半未來1-2年上車,試用2人入息申請按揭

對置業手續同過程不太熟悉,看看現時情況繼續下去能否上車,謝謝!

目標:

屯門區450萬單位

申請9成按揭

背景:

2人入息每月約4萬

現金+股票約80萬

每人每月儲蓄1萬

工作4年,文職工作,尚算穩定

同家人共住

 

龔成老師:

$450萬的物業不能借到9成的,最多只可以借到$360萬,所以你要準備90萬的首期,相信你要在首期方面,這2年再努力一點去儲。由於你做超過6成的按揭,到時要買按揭保險(這費用可以慢慢還的),而到時的申請按揭時間較長,要預長少少的成交期。

如果借$360萬,分30年還,假設利率是2%,每月還款就是$13300,以你地入息有$40000去計算,供款對入息比率不過50%。所以,到時應該能順利的。當然,你到買樓前半年,最好不要轉工。

(對照龔成信箱:Q6664)

9.新世界發展(0017)

hello, 又想請教下17 (新世界),本身7.x持有,你認為可keep住嗎?

 

龔成老師:

新世界發展(0017)不錯的,本身有一定的規模,業務廣泛,從事物業投資及發展、合約工程、服務提供、經營基建項目、電訊服務、百貨、酒店及餐廳、電訊、媒體、科技等業務。

但這類綜合企業,一般的增長力都不會太強,佢近年的生意亦只是平穩,你可以持有這股,但不要預佢有好大的增長力。

(對照龔成信箱:Q6665)

10.哈爾濱電氣(1133)

成哥,再想問1133 同165

兩隻都持有大量資產長線投資可否

 

龔成老師:

哈爾濱電氣(1133)有火電、水電、核電等業務,生意都算穩定,但由於成本問題,盈利就比較波動,這會令中短期的股價較為波動,但以長線的角度分析,這股都正面的,現價合理。

中國光大控股(0165)本質不錯的,光大系的基本上都有相當的實力,生意同盈利都不錯,賺錢能力不差,有長線投資價值。