銀主盤湧現 低銀行估價約兩成 仲入市 你唔驚變負資產?

銀主盤湧現 低銀行估價約兩成 仲入市 你唔驚變負資產?

中原城市領先指數(CCL)連跌4週至184.77點,反映樓價有持續下行的趨勢。近日市面上出現近百個的銀主盤,更有私人拍賣行同時新增8個不同種類的銀主盤,當中包括唐樓、「上車盤」、資助房屋,甚至豪宅,其開價一般為估價的八五折。

撰文:Nicole  | 圖片:新傳媒資料室

銀主盤有居屋有私樓

該批銀主盤涵蓋了資助房屋及私人單位等上車盤,其開價較銀行估值有一至兩成的折讓。

資助房屋將軍澳居屋彩明苑D座一極低層單位,於已補價自由市場中開價538萬元,呎價8,277元,較網上銀行估價的約674萬元低約兩成。

此外,荃灣荃威花園G座中層兩房戶,實用面積473呎,以480萬元開拍,開價較估值的535萬元低約一成。

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同批銀主盤中亦有唐樓及豪宅,樓齡超過50年的油麻地唐樓榮興大樓高層戶,面積約377呎,以180萬元開拍。

至於西區寶翠園6座中高層,一個實用面積1,141呎的單位,則開價2,680萬元。

銀主盤愈來愈多,反映有愈來愈多業主拖欠或者無力供款,而被銀行根據按揭條款,收回抵押物業,並將物業於市場上出售,以賣樓款項償還按揭的欠款。

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銀主盤增加=負資產的先兆?

現時銀主盤的數目增加,令不少人擔心這是負資產的先兆。

去年旺市時備受追捧的單幢樓「迷你戶」,現時已成為跌市火車頭,甚至很大機會率先變成負資產。

北角友福園一個面積只有128呎的「迷你戶」,8月份以310萬元沽出,呎價達2.4萬元,成為項目中的新高。

不過,網上最新估價已回落至248萬元,較造價低62萬元。如若買家以九成按揭入市,借款279萬元的話,單位極大機會已成為負資產。

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紀惠集團行政總裁湯文亮在專欄中,重申負資產的定義。

他認為負資產應該是將物業賣走後,業主不但收不到任何樓價尾樓,甚至要貼錢才可以完成交易。

他又預計樓價在一年後,將較高位下跌15%至20%。

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「呼吸plan」要小心

樓價下跌令到借貸比率下降,財務機構或會要求業主增加按金,若業主未能如期供款,物業最終便會淪為銀主盤。

倘若樓價持續下行,那些以「呼吸plan」或九成按揭上車的單位,便最有機會淪為負資產。

經濟學家關焯照接受本地傳媒訪問時表示,負資產主要集中於上半年樓價少於400萬元,而且能夠承造九成按揭的迷你單位。

但他認為,這些細價單位成交只佔少數,即使變成負資產,數目亦不會多。

 

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中原城市領先指數(CCL)下跌

根據金管局的數據,本港第二季並無錄得任何負資產個案。

不過,反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新一次報184.77點,按月下跌0.98%。

市場預期第四季的樓價持續向下,相信負資產數字亦很大機會上升。

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