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海翩滙呎租創新低失守30元 6個租平樓秘技 令租金平上加平 |香港樓市2018 |藍塘傲|Monterey

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【海翩滙】樓市繼續吹淡風,租金亦同時受壓。將軍澳海翩滙呎租創出新低 ,實用面積850方呎三房單位,僅以2.5萬元租出,呎租失守30元。想平上加平?租樓鋤價其實有技巧!專家將為大家揭曉六大租平樓秘技。

撰文: 麗爾|圖片:新傳媒資料庫

將軍澳區近月有新盤入伙,租盤供應大幅上升至逾200個。同區海翩滙7座低層D室,實用面積850方呎,屬三房包括套房間隔,望內園景。單位約兩周前開始放租,最後議價至約2.5萬元租出,呎租僅29.4元,料為將軍澳南一帶新低。

同座高層D室,面積相同,約一星期前以2.8萬元全包租出,呎租32.9元,同類單位則半個月劈租三千元或11%。

6座低層A室,836方呎三房,上月中以2.7萬元租出,呎租32.3元。

海翩滙於今年9月上旬,呎租曾一度創出新高,升破50元,如3座中高層H室,開放式間隔,實用面積271方呎。9月份以1.46萬元獲預租,呎租高達54元,貴絕區內同類單位。

 

最新錄得的三房戶呎租,較開放式單位低46%。海翩匯上月共錄得逾80宗租務成交,平均呎租逾40元。

海翩滙7座低層A室,面積830方呎。兩周前以約2.9萬元叫租,最近減至約2.65萬元待租,呎租約31.9元。

 

將軍澳入伙盤呎租平過同區居屋。英明苑A座,實用面積401方呎兩房戶,最近以1.3萬元租出,呎租32.4元。

資料題示,將近有三盤合共逾230個租盤供應,當中海翩匯現有逾110個租盤,連同區內剛入伙的藍塘傲,及最快下月入伙的Monterey。

藍塘傲及Monterey現時三房租金入場費同為約2.8萬元,分別為675方呎及692方呎,呎租逾40元。

臨近年尾,部分業主願意加大減幅吸客。荃灣愉景新城,10座高層D室,實用面積581方呎,原則三房單位,以1.76萬元租出,呎租約30.3元,低市價約20%。

該盤10月錄約4宗租賃成交,平均呎租約36元。

第一招:用數據拋業主

既然要講價,自然要做定功課,搵定最近樓價跌幾多,租金跌幾多等資料,最好搵埋附近租盤做緊的價,與及其他區域劈租實例。

例如根據差餉物業估價署(差估署)最新數據顯示,1月私人住宅租金指數報168.8點,回落至近一年低位,租金四個月共跌近5%。鋤租時最少都要減5%啦,

如果你搵新界樓兩房單位開你7,500元,你隨口就講出幾個劈租個案,話天水圍三房都係咁既價錢喎。有咁多個案,睇怕業主都唔好意思再企硬。

第二招:靠嚇 數衰經濟前景

如果歷史數據拋唔到業主,就要靠嚇,從經濟及租金前景著手,話畀佢知全球經濟都唔多掂,香港經濟亦走緊下坡。

GDP增長一季低過一季,失業率有機會上升,將香港前景有幾咁暗淡講到幾咁暗淡。

另一方面,就從新盤海量供應著手,話黎緊陸續有新盤入伙,咁多租盤湧現,而且呢啲租盤又貼近市價,租客識揀都揀新樓住,到時佢層樓就好難租出。

業主一諗到層樓有機會丟空蝕租,都好大機會肯平租俾你。

第三招:喪SELL自己優點

上述兩招係理性分析,如果業主都係企硬唔減,就要開始SELL自己係好租客。

不斷強調自己從來唔拖租,間屋又企企理理,溫柔對待原屋傢俬,冇養貓冇養狗,有穩定職業,唔會得閒無事打搞佢等等,總之要畀佢知道「你是最好的」。

其實好多業主都好怕麻煩租客,只要你準時交租,以往冇乜添過麻煩,好多業主都樂意減少少畀你,費事冒招來麻煩租客的風險。

第四招:力數舊屋問題

SELL自己屬軟功,軟的唔得,就要開始用硬,就係力數層樓有乜問題。

不過數還數,都唔好踩咁盡,太盡激嬲業主,鋤租不成仲要被趕走,真係喊到無謂。所以數時要同時講優點但又講缺點,例如:

「呢間屋雖然近地鐵,但人多車多空氣差;隔離鄰居成晚嘈住搞到無搞好訓,雪櫃洗衣機用左一陣就壞、水喉漏水……(下刪100字)不過你唔想麻煩業主,所以最後都自己搞掂啲麻煩事。」

業主知道自己間屋有缺點,大都會知難而退,減價畀你。

第五招:扮可憐博同情

如果個業主覺得自己間屋好PERFECT,仲係唔肯減,就要開始動之以情。

話畀佢聽,今年市道唔好,人工冇加過,但柴米油鹽又貴左,車費永遠有加無減機制,屋企仲有老婆仔女要養,書簿費唔少,講到自己負擔有幾大,(拎定紙巾做道具)業主唔減會被人話不近人情,呢招絕呀。

第六招:以退為進

一哭二鬧都唔得,咁就唯有三上吊,話租唔起佢個單位,決定退租。

好多業主因為唔想丟空單位蝕租,而且再搵過租客,又要再畀一個月佣,加上依家租金又真係跌緊,業主未必可以再以相同租金出租,所以好多業主真係會屈服係呢一招。

之不過,出到呢招的話,又要有心理準備業主真係會唔同你續租,所以呢招未到最後,都唔可以亂出。

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