兩年前置業自住 想50歲提早退休 靠買樓收租 可以咁做|經一專欄

兩年前置業自住 想50歲提早退休 靠買樓收租 可以咁做|經一專欄

【買樓收租】Judy(32歲)兩年前買自住樓,現仍希望前瞻性考慮買第二物業收租的可行性,也思考若50歲提早退休,由40歲才開始準備退休金,該如何部署。首先看看她的收入、支岀及資產、負債情況。

撰文:鄺翠玲 CFP | 圖片:unsplash

買樓, 收租, 樓市, 退休, 自住樓, 資產, 收入

註1 : 丈夫當年向親戚借錢讀書,尚餘4年還清

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Judy希望知道:

若要再買樓收租,Judy應先儘快 (目標 : 8年內) 供完現有物業,然後再儲蓄第二物業 (目標樓價500萬) 的首期。

還是在3年後先放租現有物業,再以租金+入息供第二物業 (轉為自住) 呢?

若50歲提早退休,由40歲才開始準備退休金,該如何部署?

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根據現時條例,Judy名下的第二物業是要繳付雙倍印花稅,而且銀行在批核第二物業按揭會較嚴格,所以用丈夫名義購買會較靈活。

要在8年內供完現有物業不太難,因那時按揭餘額只有238萬元(假設利率不變) 。

8年來每月盈餘合共也有220萬元,若將之作較穩定回報之投資 (平均年回報6%)。

8年後料可累積至285萬元,連同流動資產有望達355萬元。

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多累積100萬元

況且丈夫4年後還清貸款,儲蓄力度可再增強,假設丈夫也把這每月6,500元一併作投資,儲蓄可累積多35萬元至總值390萬元。

雖然應有餘額再付百多萬首期,但儲備即時變成空空如也。

況且將全部積蓄拿去投資也不是合適做法,所以筆者建議要多累積100萬元(約3年)才實行。

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在3年後先放租現有物業、後買第二物業自住的想法也有些考慮。

3年後總資產及儲蓄額約有150萬元,若全數放進第二物業的首期,可選擇八成按揭,每月最低入息要求約$38,000,每月供款$15,800。

以丈夫現月薪來說,也有機會能成功,但之後資產也是變得空空如也。

請留意那時丈夫的債項仍未還清,再置業對家庭的財政有一定的壓力。

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買樓收租 先放租後買

筆者建議待丈夫還清貸後,先放租後買,但這需同時供兩個物業,風險較大,兩夫婦需小心管理好財政。

至於Judy希望50歲可退休,以現時女仕平均86歲來說,退休生活將有36年。

而且當時上述的兩個物業仍未供滿,所以退休金要提供足夠支援。

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筆者在此做一些假設 :

(1) Judy每月退休生活費(現值) : 1萬元;

(2) 自住物業每月供款由丈夫支付 ;

(3) 第二物業租金收入足夠支付按揭及雜費

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50歲提早退休

那她在50歲時需準備680萬元退休金,由40歲起的10年內,假設平均年回報6%,Judy每月需儲蓄4萬元。

若想減低負擔,她也可提早儲蓄,同樣的退休金目標,由現在開始的話每月只需儲蓄15,000元。

當然,若租金收入超岀按揭及雜費,這差額也可補貼生活費,而延後至55歲時才退休也可大大減輕負擔。

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最低利率及年金利率保證

由於儲蓄期短、退休年期長,Judy應減低市場波幅對退休金的影響。

她可考慮使用有〝最低利率及年金利率保證〞的年金方案,並設立「保証最少發放年金年期」,在有生之年也有保障。

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