財技高手新世界  買唔買得過?

財技高手新世界 買唔買得過?

新世界發展(00017)主要從事物業發展及投資、合約工程、服務提供(包括物業及設施管理、交通運輸服務及其他業務)、基建項目經營(包括經營公路、發電廠、水務、廢物處理廠、貨櫃處理、物流及倉庫服務)、酒店及餐廳經營、百貨經營、電訊服務、電訊、媒體、科技及其他策略性業務。

新世界發展企業簡介

市盈率:10.2倍*

每股盈利:$0.95

市值:$914億*

行業:地產發展

集團主席:鄭家純

大股東:周大福(控股)有限公司 (43.95%)

*數據截至2016年11月2日收市

過去5年業績

年度:2012/2013/2014/2015/2016

收益(億):356/468/565/552/596

毛利(億):157/184/216/193/185

盈利(億):101/141/97.3/191/86.7

毛利率:44.1/39.4/38.1/34.9/31.1

ROE:8.92/10.8/6.51/11.3/4.84

(截至30/6為財政年度)

綜合企業 主攻地產

雖然新世界的主業為地產,但其他業務的貢獻亦不少,如服務、基建、百貨、電訊類別,所以可以說新世界是一間綜合企業。

新世界旗下的上市企業包括新創建集團(00659)(基建及服務業務)及新世界百貨(00825)(內地百貨業務)。自金融海嘯後,新世界受著整體環境向好,營業額保持增長,收入由金融海嘯時的250億元升至近年近600億元,其中地產部分的貢獻佔了不少。

各業務組成收入貢獻

香港與中國組成收入貢獻

元朗是地產發展重心

可見新世界各項業務中,地產佔了大部分。在2016年度裡,香港物業發展收入包括合作項目的益為129億元,分部貢獻利潤為29億元。物業銷售貢獻主要包括北角「柏傲山」、元朗「柏喬」、馬鞍山的「迎海‧星灣御」和駿岸。以地區分佈來說並不集中。

2016年新世界物業銷售項目

在土地儲備方面,港島區只佔少數,另外在農地儲備方面,元朗區則佔絕大多數,而且當中的土地農地儲備還在增加中。發展中的項目中,元朗區佔了不少,相信元朗會是新世界將來發展的重心。

新世界各區土地儲備

擁有龐大的土地儲備,令新世界為香港四大地產商之一,而香港作為一個地少人多的地區,無論是物業還是土地,都是長期升值的貨,這令新世界有一定的價值。而這些土地亦足夠新世界往後發展多年。

品牌評價一般

新世界的品牌廣為香港人認識,當中無論是物業、電訊、運輸都是香港人會接觸到的,雖然如此,但當中的產品評價只屬一般。

即是說,這品牌雖然有價值,但當中所能為產品增加的附加值不會太大。例如在選擇電訊商、或搭交通工具方面,「新世界」這品牌不會成為你選擇與否的關鍵因素,故當中的價值不大。至於在地產方面,其品牌算是不過不失,因此在各業務中,當中的品牌價值亦只屬一般。

至於賺錢能力方面,由於新世界有多個業務,而部分業務的賺錢能力較低,以至整體只屬一般。股本回報率多處10%以下,只屬一般水平,雖說新世界已很龐大,回報率只能平穩,但都反映地產以外的業務,未算太突出。

各業務概括來說,沒有特別吸引的潛力,將來發展算是平穩,而地產業務雖然受政府的「辣招」影響,中短期只算一般,但長遠計市民終要買樓的,故始終有一定的需求,故長期仍能平穩發展的。

財技高手

另外,新世界在近幾年就進行過兩次供股計劃,2011年進行過一次2供1的供股計劃,而2014年又進行過3供1的供股計劃。假設我三年前持有2,000股新世界的股票,上次的供股是2股供1股,即是我的2,000股要供1,000股,供股後,我的股數為3,000股。

到2014年的供股計劃是3股供1股,即是我所持的3,000股要供1,000股,若我仍選擇供股,供股後我所持的股票為4,000股。細心一看,我由原本的2,000股變成現時的4,000股,雖然兩次供股價不同,但卻發現到這原來是一個步署了三年的供股計劃,其真面目是「1供1」。

由於1供1給人的印象不好,不單影響公司形象,更可能令小股東不去供股,而減少了供股吸錢的效果,因而將計劃變化,更有心思及耐性去步署,去完成整個計劃。單憑這點,已感到這公司是財技方面的高手,越是玩財技玩得出神入化的公司,就越是對小股東不利,所以凡屬類公司,都會有點保留。若然是小公司就一定不會投資,而新世界這樣較大的公司,也會略為扣分。

綜合分析

故整體來說,新世界各項業務的發展屬於一般,本質沒有特別吸引之處。最吸引是地產業務,不止擁有不少土地儲備,而尖沙咀海旁的新世界中心正重建中,將會成為往後重要的資產,不容忽略。

因此整體來說,投資新世界算是不過不失,原本給予「中性偏好」的評級,但由於其財技手法甚為高明,而與其相對的小股東則為不利,長期可能會有潛在的風險,故為新世界給予中性的評級。

至於現價方面,市盈率約10倍,但當中包含投資物業公平值變動所產生的變動,因此現價只屬合理,但又未到吸引的價格,若已經持有作長期投資的投資者,則可繼續持有。