捕捉樓市轉勢現象 做買樓賣樓決定靠呢樣 ｜香港樓市
有朋友曾經上過你的課，聽他們說，你今年中在高位時，沽出了幾個單位，你點睇香港樓市呢？
今年中，樓市暢旺，有甚麼轉勢訊號，支持你賣樓的決定呢？聽聞你最近又密密入貨，你唔驚樓價再跌？
我有看新聞的習慣，亦有留意經濟數據表現，但發覺好難做到買樓、賣樓的決定，應該點睇後市呢？
何先生
撰文：1%Anthony ｜圖片：unsplash、新傳媒資料庫
當你見到樓市轉勢訊號，可能已經太遲。買賣物業與買賣股票的其中一個最大分別，是流通性。
只要你手持的不是刁鑽的細價股，都可以即買即賣，當見到市場勢色不對，想平少少沽貨套現，上網按幾個掣便可以。
然而，物業並不一樣，當見到市場轉勢訊號，例如樓價指數掉頭回落，連跌兩、三個星期，例如國內生產總值（GDP）、經濟數據轉差。這時，大家都覺得樓市已經轉勢，負面新聞充斥市場，購買力可以在一夜之間消失。
剛性需求變為「睇定啲」，業主即使肯劈價，都未必賣得出。如果手持的是比較冷門地區、舊樓，可能連睇樓的人都少，唯有繼續持有，繼續收租，等下一次升浪來臨時再賣出去。
近年樓市出現一個常態，是升市週期可以維持一至兩年，惟跌市週期卻比較短。2008年金融海嘯，不足一年便跌完；2013年推出「辣招」，靜市維持了約一年，但跌幅不大；2015年細價樓爆破，跌市亦只維持了大半年左右，但跌得比較深。
有很多朋友問筆者，今次跌市跌多久？跌多少？除了加息及各項經濟數據，最重要還是看貿易戰的發展。但點估？估得到的就不是「侵侵」啦！
如果中、美貿易戰的90天停火協議真的有效，跌市可能很快結束，如果讀者選擇這個時候放盤，成交期要兩至三個月，可能完成交易、收尾數的時候，樓市已經跌完，全城反彈！
市場數據當然有參考價值，但實戰經驗更為重要。兩者互相配合，便可早著先機，做到低買高賣。
樓市數據的其中一個特點是滯後，市場反應滯後，尤其是當用家主導，很多時候一人只有一個單位，買賣的時候要考慮的事情就多了，所以根據過往經驗，樓市會比股市行慢三至九個月。
實戰經驗較數據更重要
除了市場氣氛，樓市的市場數據也是滯後，以樓價指數為例，已經滯後兩週，因為一般買賣要簽了正式買賣合約，才會在田土廳註冊，其後才會有統計數據出現，差餉物業估價署的資料便更加滯後。
想做到低買高賣，除了留意市場數據，更重要是市場經驗。當你有幾次買賣物業經驗；有幾個物業收租，便能掌握市場節奏。
假如未到這個階段，平時可以多睇樓，以累積經驗，以今年中為例，樓價升到一個不合理水平，新界樓價貴過港島樓價；買家盲目追價；上車盤也超出按揭保險的門檻；租金亦追唔上，回報低至不合理，令放盤量開始回升；絕大部分人相信樓價會繼續升等，這些都是見頂的指標。
事實上，只要落區看看，不難發現這些訊號，當然最重要是要培養強的心理質素，夠膽力排眾議，在升市賣樓；在跌市買樓，便會是贏家。
延伸閱讀：樓價跌X成才算合理 從三個方面評估樓市
【樓價】朋友： 你覺得樓價要跌幾多先合理？
筆者： 最少跌三成先算合理！
朋友： 咁多？！咪隨口噏喎！
筆者： 有數得計架…
撰文：1%Anthony ｜圖片：unsplash、新傳媒資料庫
甚麼是合理？
跌三成其實不是甚麼大不了！
只是回到2014年、2016年的水平吧了！
1.以租值評估
「我喜歡！」「錢不是問題！」
買賣價可以脫離現實！量化寬鬆之後，資金泛濫，錢得來太易，尤其投資物業，持貨幾年轉一轉手，就賺幾百萬、幾千萬，花錢自然面不改容，加上政府辣招鎖死二手供應，樓價被炒高。
租金不可以脫離現實！上班族每天努力工作，換取有限工資，2萬就是2萬，3萬就是3萬，難道3萬元收入，可以用5萬元租樓？租金反映了市民的負擔能力，亦反映了物業的實際使用價值。
租值幾多才算合理？
簡單來說，如果你是投資者，在不考慮物業升值能力的前提下，要有幾多租金回報，才會吸引你買這個物業？一般來說，最基本是要租金回報高於供款利率，不然收租其實是蝕本的！
再理性一點的，最少要有2至3厘息差，才算吸引。例如在2010年的時候，供款利率低至1厘，一般細價樓收租回報約5厘，息差4厘。到了2014年、2016年的時候，供款利率不到2厘，一般細價樓收租回報約4厘多，仍然有2厘以上息差。以2018年高位計算，樓價最少要跌三成以上，才能回到這個水平。
是否租值越高的物業越抵買？
當然不是！這麼想就中伏了！
在現實世界，物業升值的回報，遠高於租金回報！除了考慮租金回報之外，還要考慮物業將來的轉售價值。有些物業租金回報很高，例如市區4、50年以上的舊樓，不少今天的租值仍有4厘以上，持貨幾年之後，50多年了，誰來接手呢？銀行借錢都困難重重，後生一代更不會喜歡，維修成本也不斷增加，令物業貶值。
那麼做劏房呢？回報更高啊！
更中伏！所謂高租值，其實是扭曲了！
例如一個單位，三房一廳，本來是租2萬，劏了7個套房，租值提升至4萬，這並不這個單位的原有價值，只是因為改動間格而提升了回報，如果做籠屋、太空艙、骨灰龕，回報可能更高，但這是單位的原有價值嗎？可以因此賣得更好價錢嗎？
2.以負擔力評估
正如習主席說，樓是用來住的，不是用來炒的。
市民能負擔的水平，才是真正合理的水平。在2018年中，最基本的上車盤都已經升到450萬或以上，最多只能做8成按揭，首期要近100萬，收入近4萬才能通過壓力測試！
試問有幾多打工仔可以做得到？如果樓價跌三成，回到2014年、2016年的水平，市場上很多2百多萬、3百多萬的細價樓，可以借盡9成桉揭，記得2014年，普遍上車盤的呎價大約在1萬左右，一個2百多呎的單位，售價不到3百萬，30萬首期，月供約1萬，月入2萬多的打工仔都可以買得到，這才是現實吧。
3.以經濟狀況評估
2016年的跌市，最主要的導火線是大陸股災，實體經濟其實沒有甚麼嚴重的逆轉，然而到了今年，中美貿易戰無日無之，各行各業亦開始面對挑戰，大型金融機構開始裁員，講咗好多年的加息終於來到，利淡因素更實在，回到當時的樓價水平亦非常合理。
然而，以上所講的，都是從「合理」角度分析。
市場很多時候是不是理智的！未必能跌到這個水平~~
尤其是當政府推出非首置15%辣稅之後，很多傳統的物業投資理論都要推倒重來，如果想趁平買樓，就要密切留意市場變化。
延伸閱讀：十大屋苑全線跌 沙田第一城河景樓王劈價21% 網民：遲幾個月買就平3球
【樓市】樓價持續回落，十大屋苑平均呎價已全線下挫，刺激該批屋苑的成交回升，本月暫錄88宗買賣，較上月全月多出約29.4%。日前沙田第一城擁全河景的「鳳凰樓」(頂樓對落一層)更出現大冧價，僅以1,048萬元易手，較8月高位跌價約21%。
撰文：浩德 ｜ 圖片：新傳媒資料室
美聯物業黃錦瀚表示，14座極高層A室「鳳凰樓」(頂樓對落一層)享全河景，實用面積819方呎，三房間隔，剛以1,048萬元易手，呎價12,796元，低市價約兩成。
鄰近的13座高層A室，同屬全河景優質盤，面積相同，今年8月以高價1,328萬元賣出，呎價16,215元，樓價創下屋苑歷史新高。
亦即是說，此剛售出的「鳳凰樓」單位對比高位回落高達280萬元。
網民：遲幾個月買就平3球
沙田第一城另一宗成交，為17座高層E室，實用面積451方呎，3房間隔，靚裝修，剛以668萬元售出，呎價14,812元。
對於沙田第一城3個月勁劈280萬，引起網民熱烈討論，有網民直指：「正常赛果。」但之前以1,300萬買樓就慘啲。
也有網民回應：「遲幾個月買就平3球，3球唔知收幾多年租先可以收得番呢!!?」似乎同樣擔心早幾個月以高價買樓嘅業主會唔開心。
網民：斷岸式下跌 有走火警味道
有網民指市面暫時都算風平浪靜，但業主已經走貨。
具指標性的新界熱門上門盤沙田第一城，近日因劈價盤增加，令交投勁升85.7%至13宗。
但佢有不少網民指現時該盤樓價仍然偏貴，且大部分網民都關注到第一城已達30年的樓齡問題。
更有網民直言：「第一城根本就唔好住，近老麥嗰邊，日日晨咁早就有幾班阿姐開大音樂聲條廣場舞，到半夜又幾班訓吾（瞓唔）著既（嘅）後生仔係（喺）度大聲大笑，未醒又比（俾）人嘈醒，訓（瞓）緊又俾人嘈醒，所以唔近老麥嗰邊先好考慮買。」
似乎第一城近日雖然大劈價，但仍未達普遍網民的目標價位。未知各位讀者又點睇？
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新界區樓價指數大跌 全城等52折新居屋抽籤結果 「習特會」定香港樓市去向？
【樓市】外圍利淡經濟因素仍未消散，本港樓市徐徐步入調整期，樓價呈見頂回落之勢。「美聯樓價指數」於11月7日至上週二（11月13日）的最新一週報168.1點，按週續跌約0.8%，並已是連跌第六週，重返今年4月下旬的29週新低。與今年高位相比，「美聯樓價指數」由176.54點至今累跌約4.78%。
撰文：Smart ED編輯部 ｜ 圖片：新傳媒資料室
新界區樓價按週跌幅最大
若以三區劃分，樓價指數按週全線續跌，當中新界區樓價按週跌幅最大。
「美聯新界樓價指數」最新報157.47點，按週跌約0.94%；與四週前相比跌約1.83%；與該區年內高位168.59點相比，更累跌約6.6%，累積跌幅為三區最大。
至於期內九龍區及香港區指數，與高位相比分別跌約5.41%及約4.51%，樓價見頂回調是顯然而見。
零成交屋苑數目減少
二手交投方面，受惠樓價下跌，全港35個大型屋苑於11月12日至11月18日的一週共錄得34宗買賣，較前一週的24宗升近42%，創自8月初後的15週新高。
「零成交」屋苑數目亦見減少，由前一週的23個減少至上週的20個；然而，仍然有過半數屋苑未錄買賣成交，數目依然屬偏高。
若將35屋苑按三區劃分，九龍區及新界區均錄得升幅，港島區則下跌；其中，傳統藍籌屋苑太古城交投按週減少4宗。
二手交投不振
總體而言，目前樓市交投實際仍處低水平，難言理想；而二手交投不振，一手市場亦難獨善其身，交投同樣放緩。
據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，11月首15日一手私樓註冊量，合共錄得417宗，較10月同期的1,232宗按月大跌約66.2%。
估計11月全月註冊量最終不能超過千宗水平，將是自今年5月後近半年來的首次。
回望10月份一手私樓註冊量按月急升86.6%至2,357宗的13個月新高後，相比起11月註冊登記減慢，形成明顯落差。
樓市後市去向
至於樓市後市去向如何？讀者宜密切注意兩項事件的最新發展。
其一，是下週四（29日）五二折居屋將公布抽籤結果，屆時將產生大批向隅客，或會對樓市構成一定的影響。
其二，萬眾矚目的「習特會」將於11月底進行，對困擾全球經濟多時的中、美貿易戰未來發展，相信將帶來一定啟示。
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