【居屋2019】買居屋有數得計 兩公婆月入$95,000元 量化分析財力|理財個案|經一專欄

【居屋2019】買居屋有數得計 兩公婆月入$95,000元 量化分析財力|理財個案|經一專欄

居屋經一專欄】讀者與妻子月入共95,000元,持有兩個唐樓單位,對沙田居屋穗禾苑的單位有興趣,想請教諗sir買入單位自住會否很不智。

撰文:諗sirHomebloggerhk)|圖片:新傳媒資料室、unsplash

月入$95,000元 想買居屋

諗sir: 你好,本人已持有兩個唐樓單位,一個用作自住,另一個處於名校網的就出租 ,分別以外父母名義持有。 本人為自僱人士,月入85,000元、妻子月入10,000元,沒有入息文件,排了公屋兩年、居屋兩三年都抽不中。 最近看中了沙田居屋穗禾苑一個單位,如再入手自住會否很不智?

讀者Jacky Chong

好明顯讀者是未夠知識去量化自身情況,加上做生意月入85,000元又不交稅,還要輪公屋,要好小心盤生意會不會得罪人。如果再上一個層次,月入去到20萬元附近,錢多難以不露底。到時稅務督察去查查他的公司,加上如果當時已住在公屋,隨時一炮雙響(逃稅及騙取公屋)。所以房委會不批公屋或居屋給他,其實是一種愛。

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讀者與妻子月入合共同95,000元,持有兩個唐樓單位。圖片:unsplash

當然明白讀者未必用自己名去申請公屋、可能是以某無樓又無錢的家人申請,這樣就另作別論。筆者經常說除了賺錢,保存財富是另一種技能,而「保存」不一定指投資;故長期能富有的人,必有其技巧或有過人之處。富足的生活必須依仗一些知識,惟此等知識不是學校所能授予的。

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長期能富有的人,必有其技巧或有過人之處。圖片:unsplash

何謂量化財策?

讀者月入85,000元,而太太月入10,000元,若有齊入息證明,可向銀行借盡借貸力,即約1,230萬元〔(85,000+10,000)÷10,000× 50%×2.59*〕。

假設讀者兩個唐樓單位是有按揭的,每間借了200萬元,即借貸力用了約32%(400÷1,230)。若再買穗禾苑,以500萬元樓借七成(約350萬元)為例,借貸力會用至61%〔(400+350)÷1,230〕,勉強符合在旺市不用超借貸力五至六成之原則。

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假設讀者兩個唐樓單位是有按揭的,每間借了200萬元,勉強符合在旺市不用超借貸力五至六成之原則。圖片:新傳媒資料室

如買入後樓價上升當然開心,而由於不用超六成借貨力,表示買入後若樓價下跌,都還有餘力向銀行重組貸款,拉長供款期去降低月供金額。故讀者再買一間500萬元之下的樓是可以的,但600萬元或以上價碼的就很不智,此為量化分析財策。但由於讀者無報收入無交稅,銀行沒有證明,想重塑借貸力,就需安排公司出糧給自己,簡單說是有六個月出糧入數證明,但不是簡單到寫六張cheque給自己,就可以借到幾百萬元這麼容易。

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讀者再買一間500萬元之下的樓是可以的,但600萬元或以上價碼的就很不智,此為量化分析財策。圖片:新傳媒資料室

唐樓單位加按是問題!

筆者在「買樓003借貸力由無變有」的環節詳解過,需準備整套文件,並有正確向銀行應對的方法。 另外讀者太太借錢更應三思,因為一個準業主買樓,用自己作為董事的公司借錢出糧給自己,會很引起銀行注意。

兩個唐樓單位能否加按,又是另一問題,生意人本身很需要資金在手,建議讀者留下一定現金,以應付市況差、資金鏈斷裂的風險。唐樓一般只可按五成及拉盡約15年還,即使加按得到,相比之下都供得較辛苦,因此讀者換走唐樓都需要安排。 穗禾苑有好有不好,價錢比較平,但租客的客路較少,不是每個人都合適。