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幻想政府救市 林鄭叫慳返 施永青:樓價要先跌15% |香港樓市

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【政府救市】行政長官林鄭月娥出席論壇時表示,樓市下跌有人認為是壞事,但她認為是好事,笑言幻想政府會出招救市,就「可以慳番」。上月提倡現時是減辣時機的中原集團創辦人施永青,對於特首的言論表示「無乜好唔好失望」,自稱只是根據自己對樓市形勢而作出的判斷。

撰文:SmartED編輯部|圖片:新傳媒資料庫

為改善房屋問題,提供更多資助房屋供市民有上車機會,林鄭去年上任後於施政報告提出白居二及綠置居恒常化等措施。今年6月再推出「娥六招」,開徵空置稅等。

上月提倡現時是減辣時機的中原集團創辦人施永青,對於特首林鄭月娥的回應,施永青坦言「無乜好唔好失望」,他稱只是根據自己對樓市形勢而作出的判斷。

他估計樓市轉勢機會大,但因香港地產泡沫不多,所以樓市不會一下子跌好多,亦不會爆破。只是由升浪變成回落,需時間慢慢回落,但並非一、兩個月時間便跌夠。

施永青補充,相信樓價指數12月及明年1月都是回落,農曆新年後可能反彈少少,但不會轉成升。

中美惡鬥成港樓最大變數

除股市外,理論上樓市走向也受制於息口升跌。惟施永青卻大唱反調,認為聯儲局議息並非主導樓市的力量,因為刻下還有更重要因素將樓市推向低位。

美國時間週二道指大跌,施永青歸因於美債孳息曲線倒掛,預期美國經濟可能出現衰退。故有別於普遍專家對加息的看法,施永青相信聯儲局在加息方面會較審慎。

施永青續道,美國加息最主要目的是讓利率正常化,而非要壓抑通脹。故美息加息的極限為稍為低於經濟增長;否則,商人的融資成本較經營生意賺取的回報率更高的時候,就再無意再擴大業務,必會抑壓經濟增長。

「即使有錢賺都不夠還息;如果賺不到錢,更會變成壞賬,這樣的經濟環境可不是聯儲局樂見的。」

他預計2018年美國經濟按年增長2.5%,現時美息已經處於2至2.25厘的水平。「除非美國經濟增長步伐加快,去到3%以上。」倘美息再往上調升就會追平、甚至超越經濟增長。

「即使12月加息,明年加息機會亦只是一次起、兩次止,加息唔加得耐。」至於香港會否跟隨美國加息步伐,施永青指要視乎香港的資金情況。

他舉例說,聯儲局七次加息,香港銀行同業都未有跟加。直至最近一次銀行同業才調高P息,加幅也未與美國看齊。不過,刻下香港資金仍然充裕。言下之意是今次美國加息,香港P息加幅也未必加足。

力撐加息無礙樓價

理論上,息口上升樓價有下調壓力,惟施永青對這樣的論調嗤之以鼻,直指加息與樓價跌無關。「香港樓價從未受到加息影響,反而一路加息樓價一路升。」

不過,擺在眼前有更重要因素導致樓價調整,就是由中、美兩國的磨擦造成。即美國對內地的取態轉變,並要制約內地發展。

如果內地經濟發展受阻,必然對香港經濟產生負面影響,而這些影響將會陸續出現。

「香港做服務業,服務對象正是內地,當香港最大客戶都處境欠佳,生意自然沒有這麼容易做。基於這種分析,對投資前景有顧慮。」

對於習特會,施永青指僅屬短暫利好因素。「只係話有得傾,就唔係話傾掂,傾掂都可以反口。」他認為中美的摩擦,非國家主席習近平和特朗普決定,而是美國不讓內地威脅其一哥地位。

「這是關乎美國國運的問題,其實早於奧巴馬年代已經想制約中國,只是與特朗普的手法不同而已。」本週內地電訊設備商華為創辦人任正非女兒孟晚舟在加拿大被捕,似乎中美惡鬥有愈演愈烈之勢。

在中、美惡鬥這個不利變數下, 施永青預料未來樓市會繼續向下調整, 調整期則取決於兩大因素。一是內地適應了美國的制約,大概要超過三年才出現;其二則是資金仍沒有其他出路,最後都是回流到樓市,而這個情況會比較快出現。

新盤終現劈價

不過上週的習特會出現新形勢,資金仍需要觀望,他預期未來一年樓市向下調整的幅度為10%至15%。事實上,CCL已經較年內高位跌6.3%(見圖三),更連跌十週。

居屋抽籤結果出爐後,有指居屋向隅客的動向會左右樓市走勢;有地產代理的十大屋苑及15大屋苑成交都錄得按週增加83%、71%;居二市場亦再現破頂價成交,但施永青直指非真正市況。

「抽籤可以反映到咩啫?抽籤只是政府自己做的事,不能反映到市況,你到揀樓先睇到個反應。」

施永青表示,居屋買家亦會考慮上車後樓市是升是跌,若買樓後跌市,人們就不會買。

新居屋將於2019年2月揀樓,「如果房地產市場不好,抽中都會唔揀。」他又補充,習特會後樓市交投雖有增加,但不是價錢有好轉, 整體價錢來說都是較以前回落。

至於私樓方面,施永青指近日的回升並未形成趨勢,仍不是主流,只是相較早前下跌的時候,只是現在跌幅放緩,但跌的方向未改變;新盤訂價亦會向下調。

本週由信和置業(00083)牽頭的觀塘新盤凱滙,首批價格平均實用呎價為17,300元,重返2017年初啟德新盤開售價。新盤終於出現顯著劈價。

 

近來發展商頻頻推出各種按揭優惠以促進銷情,惟市況正常的時候,銀行提供的按揭其實已經足夠,不需要發展商額外提供。

「當他們要提供呢樣嗰樣時,代表個市無力。」

樓市資金主要供應者應該是銀行系統,因其對市場影響大,要研究、分析市況,單看發展商提供的優惠多寡並不能反映全貌。

延伸閱讀:林鄭:幻想政府救樓市可以慳返 網民:跌50%先提救市未遲

行政長官林鄭月娥出席論壇時表示,她認為樓市下跌是好事,她續指幻想政府會出招救市,就「可以慳番」。有網民認為林鄭「講得好絕」,亦有網民同意她的說法「咁耐先跌3.7%..想點救呀」。

撰文:亨利 | 圖片:何柏基、討論區截圖

林鄭:樓價跌幅遠未及今年升幅 幻想政府救市「可以慳番」

行政長官林鄭月娥出席論壇時表示,樓市下跌有人認為是壞事,但她認為是好事,根據差估署數字顯示,樓價自今年8月已跌3.7%,但調整幅度遠遠未能抵銷2018年的升幅,更莫論她上任以來的幅度,笑言幻想政府會出招救市,就「可以慳番」。

網民就開post討論林鄭的言論:

「林鄭好串嘴wor」

「呢句系唔係林鄭既原話黎架? “慳番” — 好似有d唔適合由特首講出來。 」
「而且作爲特首,應該用一個比較持平既角度去調整過熱既樓市,唔應該系用打壓/厭惡既語調。」
「x2應該説,節省一下」

部分網民支持林鄭:不需出招求市

有網民回應指,「咁耐先跌3.7%..想點救呀 」。

「跌50%先提救市未遲」

另外,有網民表示現時沒有出招救市的必要!

亦有網民指,政府很難滿足社會所有階層的聲音。

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