【經一專欄】資產價格過高 回報偏低 分辨優質資產 四大要點

不過我現在回想起來，感到好像錯過了賣樓的機會。請問其實投資應該是賺現金流，還是賺升值較為重要？
嚴先生

撰文：1%Anthony ｜圖片：unsplash

現金流不能致富 資產增值更重要

每個人都有自己的投資目標，如果你的年紀不小，需要檼定保本的投資收入，目標是有穩定的現金流，令生活更安穩。
然而，如果你的年紀並不大，想致富，想早日達至財務自由，便需要有更多資產。

如何可以賺取更多資產？就是要把握資產增值機會，出售、賺錢，再買更多資產。至於「優質資產長遠必升，應該長期持有」的說法，在今時今日的投資環境，筆者並不認同。

優質資產的四大要點

首先是你能否分辨甚麼是優質資產？

市場上有很多投資工具，但藍籌股是否優質資產？

滙豐控股（00005）、騰訊控股（00700）、藍籌屋苑是嗎？債券、貴金屬、基金、房地產投資信託基金（REIT）是嗎？

其二是，你能否判斷這些資產是否「啱價」？

在大部分人心中的優質資產，主要是一些質素高、穩健，而且可以創造一定現金流的投資工具，例如藍籌股、藍籌屋苑。

惟在投資領域最重要的，不是買甚麼，而是用甚麼價格買。即使很優質的資產，只要買入價偏高，便要輸錢。
例如2018年初，股市創新高的時候，不少人買入騰訊、滙控等優質股，至今仍要輸；又例如2018年中，樓市瘋狂的時候，有些人買入藍籌屋苑的優質單位，至今賬面價值跌了100萬元。

即使不優質的資產，只要買入的時間合適，也能夠賺錢，例如筆者的學員中，有一些剛剛開始投資，資本不多，但於過去幾次跌市捕捉低位，買入質素並不高的上車盤，亦能賺錢。

第三是能否緊貼市場？資產有沒有變質？

別天真！從宏觀角度看，經濟環境每天在變，尤其是當世界出現了「侵侵」（美國總統特朗普）之後，甚麼事情也變得有可能發生。

從微觀角度看，每間企業每天在變化，新的競爭者加入市場；新的管理層接班；新的科技出現等等，例如網購逐漸取代傳統零售，例如Uber影響的士牌價，都可令優質資產變質。物業市場相對穩定，但亦會變化，例如個別屋苑炒過籠，導致回報率下跌，透支未來升幅。

第四是優質資產長遠升值？跑贏還是跑輸？

有人喜歡買入所謂的優質資產，然後長期持有，賺取現金流，並且跟自己說，優質資產長遠始終會升值。
然而，很多時候這其實是自我麻醉，正如前文所說，資產是否會變質？

所謂長遠，即是甚麼時候？是否能跑贏大市？在物業市場，情況更明顯，因為物業是會老化。

執迷於現金流，只會拖慢資產增長步伐。適當的時候，應該沽售資產，先賺錢，再買更多資產，例如資產價格過高、回報偏低，或是發掘到更好的投資機會，都是套現換馬的時候。