汪敦敬:上車板塊價格已觸底 七成物業可回到2018年高位|香港樓市2019

汪敦敬:上車板塊價格已觸底 七成物業可回到2018年高位|香港樓市2019

市場對2019年樓價走勢持兩極看法,有人看淡亦有人看好。被喻為樓市大好友的祥益地產總裁汪敦敬則表明,看好2019年樓價會回到2018年高位。今期就請他來分析樓價可以回勇的原因。

撰文:Smart ED編輯部  | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

以屯門為根據地的祥益,八成的生意都是600萬元以下的物業,所以其第一手觀察,最能反映細價上車盤的市況。

汪敦敬直言,不論是市道抑或旗下生意的角度,他都不認為2018年是差的一年。

先講市道,之前新居屋抽籤,凍結了足足26萬人的剛性需求,此批購買力一定會釋放,所以他仍然看好上車盤。

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圖片:新傳媒資料室

上車盤價格已觸底

至於未來樓市走勢,他認為可分兩大板塊觀察。

居屋及600萬元以下的上車板塊,供應少而剛需強勁,相信已經觸底,2019年內就會回升至原本水平。

他舉最近的實證為例,天水圍居屋天富苑一伙高層實用650平方呎的三房戶,2018年12月獲新居屋回流客以居二市場價485萬元承接,呎價7,462元,樓價及呎價均破盡屋苑居二市場紀錄。

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相比2018年10月時,一個同面積單位售價跌至358萬元,呎價低見5,508元,上述單位造價回升足足100萬元,幅度達35%。

再引用龍頭大行中原的數據,2018年首十一個月,二手居屋買賣合約登記(包括居屋自由市場及第二市場)錄得3,747宗,總值190.92億元。

估計2018年全年二手居屋買賣登記約4,000宗,金額及200億元,金額僅輕微低於2017年水平,預料將創歷史次高。

汪敦敬認為,數據多少反映二手居屋市道回穩,故此他不相信有恐慌性市場存在,不太可能出現暴跌。

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至於現時市場上出現的劈價個案,他認為大部分是業主心態問題,並非因經濟及加息因素影響,更加不是「供不起樓」而出貨,只是傾向止賺離場而已。

「說到底,市場只是『發吓脾氣』,發完自然會好返,只是技術性調整,相信不會拾級而下。」

同時,最近一手樓市場方面由信和置業(00083)等發展的觀塘「凱滙」持續熱賣,都成功試出了市場的底價。

所以他認為2019年樓市,七成物業價格可以回到2018年高位;至於未找到谷底的樓市板塊,因為成交少,仍要面對調整的考驗。

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財富效應可局部復甦

相對於居屋和600萬元以下的私樓應已找到谷底,另一板塊,即600萬元以上的私樓,則仍要面對已動工或已起好但還未賣的共75,000個單位。

「發展商在空置稅之下必須要作一個適應,很多人都認為發展商是需要大劈價;其實適量的減價只是其中一個過程而已,發展商要面對的不是一個很重大的成本改變,只是一個新的秩序。」

他又補充,市場氣氛和情緒主導財富效應,而內地宏調則影響內地資金在本港市場的漲退,最近市場氣氛改善,將會令小部分財富購買力甦醒。

至於旗下生意,他不下一次強調「祥益無白果」,沒有任何一個持牌同事在過去年度內任何一個月「食白果」。

汪敦敬表示,公司2018年人均仍可開單4.1宗,按年微升之餘,近150名員工中,有近兩成人年薪過百萬,七成以上的人是擁有超過一個物業。

「祥益每兩個代理便有一人平均月入超過50,000元,平均月入50,000元至100,000元的代理更走向常態化。」

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相比之下,持牌地產代理人數突破40,000人,但整體物業買賣成交量卻大幅萎縮,平均七、八個人左右才有一宗成交,行內僧多粥少情況嚴峻,同業醞釀裁員潮。

汪敦敬強調,在策略上堅持行自己適合的路,自2012年開始轉型,不再用人海、舖海戰術,每間分行只由三至五位代理駐守,不論旺市還是逆市,公司均會堅持不裁員、不減薪。

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堅持強兵足食策略

他相信人愈多,反而愈容易令效率質素下降,愈發揮不到營業員的潛質,所以祥益未來的策略部署,不在乎公司規模,只追求「強兵足食」,都是集中於員工的開單數量,而不是追求人力資源及舖位數量增長。

而2019年的最大目標,是希望幫員工做到「5+2」,即每月開到五單二手,兩單一手成交,更甚至想員工日均上班時間在八至九小時,未來會進一步鞏固健康高效的工作模式,維持生活及工作的平衡。

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事實上,祥益的分行數目近年來一直徘徊於30間左右,現時屯門有22間、天水圍有五間。

汪敦敬又指,現已下放權力予一眾營業董事自行決定人手數目及開舖策略,直言:「佢哋想開就開,伙計搵到食就得,如果他們有能力外闖其他區域,我亦不介意衝出新界西北。」

但是,他笑言沒有志氣發展成為大型地產代理,只有興趣專業發展,希望繼續保持地產代理監管局零違規紀錄。

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汪敦敬2019年樓市見解

(一) 新居屋抽籤凍結26萬人購房需求,此批購買力一定會釋放。

(二) 不相信有恐慌性市場,劈價個案多屬業主止賺離場。

(三) 市場只是技術性調整,相信不會拾級而下。

(四) 居屋及樓價600萬元以下上車板塊,供應少而剛需強,2019年可升回2018年水平。

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落戶屯門因貪平 20年成西北霸主

祥益地產業務主力是屯門區,現有22間分行,問及汪老闆當初為何選擇插旗屯門,他表示一切都要由上世紀80年代講起。

他回憶指自己於1982年入行,1984年創立祥益地產前身的永佳地產代理公司,於荃灣花園地庫商場前舖後居,專門經營物業二手買賣和租賃。

之後再成立敬業地產代理公司,並於荃灣荃德花園13號地舖營業,成為第一間正式地舖分行。

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同期在海翠花園、麗都花園,加上海景花園及荃德花園均是「樓上地產代理」,成為樓上經營的代理連鎖式公司。

至1989年,分別再於屯門及荃灣開設多五間分行,但因有同業開設同名公司魚目混珠,所以於該年7月正式易名為祥益地產代理有限公司,一直沿用至今。

他坦言,荃灣區當時競爭很大,眼見屯門海景花園一個單位售價只是50萬元以下,決定踏足屯門,之後愈做愈熟悉這區域。

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喜愛清酒興趣變事業

再者,當時區內競爭相對細,故90年代決定開始在屯門大展拳腳,一做就做了超過20年,從事地產業務更接近30年,成為了新界西北的霸主。

工作向來忙得不可開交的汪敦敬,忙裡偷閒時,亦相當識飲識食。

他強調自己本身喜愛分享,做地產代理賣樓,就是希望將優質及平價樓盤分享予客戶和朋友,平時亦經常跟公司同事食飯、分享美酒佳餚,不時以美食獎勵業績好的員工。

近年來又遇到一班志同道合的朋友,喜愛優質清酒,認為市場需求大,所以在祥益以外,開展賣清酒的生意,2018年中於銅鑼灣利園1期開設清酒零售店「SAKE DIAMOND 酒匯」。