300萬元上車盤重現 2019新盤逐個捉 | 香港樓市2019

300萬元上車盤重現 2019新盤逐個捉 | 香港樓市2019

【樓市】2018年樓價急升,300萬元上車盤絕跡。惟近月樓價下跌,逾300萬元的「3」字頭上車盤成交重現江湖。有意置業人士不妨緊盯近月二手盤成交,揪出錄得300萬元樓盤成交的地區,再作地毯式搜索,必能以相對低價覓得安樂窩。

撰文:Smart ED編輯部  | 圖片:新傳媒資料室

300萬元上車盤重現江湖

樓市自從2018年8月開始受多項負面因素夾擊,如政府推出新房策、中、港股市持續起伏不定、貿易戰持續發酵等,導致二手市場欠缺方向,成交量亦相繼下挫。

總結2018年全年,十大屋苑共錄得2,088宗成交,較2017年減少11%,而二手成交量更是近十年新低。

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元朗、沙田尋寶

面對市場淡靜;加上部分一手盤開價轉趨理性,不少業主紛紛面對現實,願意擴大議價空間,使樓價有回落的跡象。

如翠華花園B座低層,實用面積為215方呎,2018年11月時放盤叫價390萬元,不過最終以340萬元售出。

如果對比2018年樓市高峰,投資者想買到相同面積的單位,價格大概需要425萬元左右,呎價高達19,767元,若投資者心水清,就知道翠華花園的入場放盤叫價已回落約17%。

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這次樓市回調,市場預計下跌週期會很漫長,因為歐債及中美貿易危機依然未解決。

同時未來香港會有大量新落成樓宇供應,為逃過空置稅,發展商只能急速散貨。

當一手樓劈價促銷時,只會讓二手市場交投更淡。

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圖片:新傳媒資料室

回望過去十年,樓市只出現兩次下行週期,分別在2008年美國雷曼兄弟倒閉引發金融海嘯,以及2015年新興市場引發的危機。

如果現時投資者想趁2019年上車,統計各類型單位,以中小型單位樓價跌幅最大,其中以介乎431至 752平方呎的單位跌幅最急。

其次為面積431平方呎以下的細戶,按月下跌3.67%。

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若比較各區431平方呎以下細單位的平均呎價,以港島區跌勢最厲害。

2018年11月平均呎價為17,094元,按月更跌約6.1%。

另一方面,對比新界區同類單位,平均呎價約12,121元,按月只挫約5.7%。

投資者若想找400萬元以下的上車盤,不妨多加留意元朗、沙田等地區。

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萬伙資助房屋 麗翠苑打頭陣

「封面故事」統計成交價處於300萬元水平的上車盤在哪些地區重新面世。若負擔能力不足,投資者不如考慮購買資助出售單位作為安樂窩。

2019年政府將發售近10,000伙政府資助出售單位,有意上車人士要密切留意。

上一輪分別位於東涌、長沙灣和啟德的居屋,合共收到27.2萬份申請表格,超額認購超過60倍。

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2018年居屋塵埃落定,但毋須失望,因為2019年將會有五個居屋屋苑推售,合共6,528個單位。

2019年是自2014年發售首批復建居屋後,為最多居屋單位推售的一年。五個屋苑分別位於何文田、 荃灣、將軍澳、深水埗和粉嶺區。

而何文田常樂街的屋苑,預料在2019年第一季落成,將會以現樓發售。

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其他四個屋苑就會在2019年尾至2021年第一季分階段落成,以樓花形式預售。

以位置來說,座落深水埗發祥街單幢式居屋最「筍」,屋苑鄰近名校英華書院和港鐵站,距離南昌站只是約五分鐘的路程。

夾在居屋和私樓間的無殼族,在2019年便多了個選擇:首置上車盤。

由市建局推出的首個港人首置上車盤煥然懿居,位於土瓜灣馬頭圍道,推出450個單位,入場費介乎314萬至660萬元,以市價62折發售。

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煥然懿居的申請日期由本週四(1月3日)至1月23日止,申請人必須在香港居住滿七年,從未在香港直接或間接擁有住宅物業。

家庭與一人申請者配額比例為六四比,家庭申請者會優先揀樓;一人申請者只可選購開放式或一房單位。

由單位轉讓契約日期起計的首五年內,業主不可轉讓或出租其單位。五年後若轉售或出租單位,須向市建局補地價。

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綠置居入場費93萬元起

一人申請者的總入息每月須介乎在28,501元至37,050元之間,以及總資產淨值不超過128萬元才合乎申請資格;

而家庭申請者的家庭總收入每月不少於57,001元及不超過74,100元,總資產淨值不能超過255萬元。

為「綠表」合資格人士而設的第二輪綠置居麗翠苑,選址長沙灣東京街,有四幢大樓,提供2,545個單位。

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實用面積介乎184至452平方呎,以市價四二折定價,售價約介乎93.25萬至306.21萬元。

上一輪申請居屋但未中籤的綠表申請者,將會自動申請是次綠置居,故毋須重複遞交申請表及申請費用。

與2018年發售的居屋一樣,綠置居同樣有「家有長者優先選樓計劃」,預留約750個單位;而一人申請者有250個單位配額,佔總數10%。

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其中12%的單位為細單位,面積約184至187平方呎,售價低於100萬元。

以184平方呎單位為例,售價93萬元,若以最低支付樓價5%作為首期,需繳付約47,000元首期, 可購買最便宜的綠置居單位。

申請日期由上週五(2018年12月28日)開始,直到下週四(2019年1月10日)截止。預料在2月進行攪珠, 3月揀樓。

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響頭炮 上車盤逐個捉

投資者想靠買「磚頭」保值,但住宅始終供人居住,下文就搜羅了有機會於2019年開售的一手新盤,當中不乏潛在上車盤,想以抵價買得心頭好就要及早關注了。

「上車盤」一般是指600萬元以下,可承造高成數按揭的單位。

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呎價低見10,688元

2019年首先打響頭炮的是位於大埔、由中國海外發展(00688)主理的天鑽,為「土地大辯論」結果束後的首個新盤。

眼見同行信和置業(00083)於2018年尾以低價策略力谷凱滙,始激起沉寂多月的購買力,中國海外緊跟低開策略,價錢相當吸引。

天鑽項目涉及1,620個單位,屬大型樓盤,首批共324伙的價單已於本週四推出。

其吸引之處在於呎價較凱滙更低,最平低見10,688元;折實平均呎價12,800元, 較同區二手樓低約20%至30%。

以此價單中的一房單位為例, 實用面積379平方呎,買家更可享18.5%折扣優惠,最平438.8萬元有交易。

除16伙的一房單位外,首張價單亦包括174伙兩房戶、 82伙三房戶、52個三房連工作間及洗手間單位。

之不過從地利優勢來看,天鑽位置相對吊腳,位處大埔山塘路半山,故始終不及鄰近觀塘港鐵站的凱滙,開價較低亦是情理之內。

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馬頭角有兩個項目就屬市建局重建項目,分別是新鴻基地產(00016)的Downtown 38,以及新世界發展(00017)的瑧尚。

其中新地副董事總經理雷霆早於2018年放風,Downtown 38單位折實售價不少均在600萬元以下, 而且可造到八成按揭。

該樓盤共有228伙,實用面積由280至561平方呎,單位共分三類,當中以一房連開放式廚房為主,有156伙;其次為兩房連開放式廚房;另有15伙特色戶。