等跌市才買樓 移民外國 40歲前一生三宅

等跌市才買樓 移民外國 40歲前一生三宅

【買樓】39歲讀者,月薪50,000至10萬元之間,擁有一個三房單位自住,想移民外國,希望40歲前完成一生三宅,現請教諗sir應如何部署?

撰文:諗sir | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

諗sir: 本人為諗sir收息101班次43班云云百名學生之中的一位,今年39歲,是銷售人員,月薪50,000至10萬元之間,不時波動。丈夫是公務員,月入約50,000元。 資產方面,擁有一個三房單位自住,2014年以800萬元買入,現值1,400萬元,尚欠按揭600萬元,月供18,000元。 另有一兩房單位,2016年以500萬元買入,現值600萬元,尚欠銀行350萬元,月供14,000元。 投資債基A餐200萬元,月收息35,142元,價格買了幾年賬面只蝕了1%,三年間收息已超過投入本金之一半;另債基B餐100萬元,月收息12,440元,價格一向平穩,毋須擔心。 由於本人工作壓力不小,開始想移民外國,更多時間照顧小朋友,希望40歲前完成一生三宅,長遠加大在港租金收入,達到諗sir所講最基本的第一步。想知利息會否可能停加,應否2019年再買樓? 另外,希望令債基的收入上升至50,000至70,000元,等於用債基收入抵銷本人收入損失,加上有樓收租,家庭生活應不成問題。 希望諗sir新一年生意大展鴻圖。 讀者家鈺

諗sir 諗sir投資教室 按揭 新樓 首期 債基 家人 外國
圖片:unsplash

先恭喜讀者獲利不少,筆者收息課程不講股票,變相就幫大家逃過2018年股市一劫,本篇文章會再教點對應2019年萬一出現之跌市。

留意筆者用「萬一出現」形容,因筆者雖有測市的量化分析方案,惟沒一個方案是可100%中的。

所以在市場前維持謙虛,不要諗住出出入入投資可賺大錢,穩步收息及規律工作是通向安樂之最高勝算法則。

債基A餐在2018年中跌過,2018年尾因跌市集中在美國股票及美國公司債,資金有外流別國的國債及黃金之象,所以債基A餐全年沒跌。

諗sir 諗sir投資教室 按揭 新樓 首期 債基 家人 外國
圖片:unsplash

至於B餐筆者不太擔心,始終B餐以持有美國國債為主,萬一市場失利,美國國債反有向上之勢。

所以自2018年筆者用B餐較多,C同E餐少一點。讀者一個月收息近50,000元,三年間應已收回了本金大部分,夠首期再買一間樓。

那已擁兩樓的讀者應否現在再買樓?

以讀者月入中位數75,000元計,兩夫婦的借貸力有1,600萬元〔(75,000+50,000)÷10,000×2.59*〕,再買一500至700萬元市值樓不會令借貸力用爆,計算上是可以的。

諗sir 諗sir投資教室 按揭 新樓 首期 債基 家人 外國
圖片:unsplash

惟讀者已擁兩樓加上兩樓市值已達2,000萬元,有條件去等樓市跌才買;相反如手上沒樓或只有一間細樓,那就沒有等跌市才買的條件了。

由於借貸力在45歲開始衰退,加上買樓要供得十年八載才有效力,所以未夠兩樓者唔等得,但已齊兩樓或樓價市值大幅高於年收入(如15倍)者,可等。 讀者應等,有錢就先用債基收息。

至於保本之直債由於入場門檻高(一條20萬美元),讀者債基收息做得不錯,就毋須轉用直債了。

諗sir 諗sir投資教室 按揭 新樓 首期 債基 家人 外國
圖片:unsplash

另留意近月黃金與澳元價格出現反向的現象,澳元兌港元假穿5.5關位,最後仍跌不穿。

由於美國息口已加至2厘之上,澳元作為有息貨幣的角色減退,剩下量度風險的主職能。

近月市場避險情緒大增,令資金湧入黃金而賣走愈驚風險愈跌的澳元。

讀者2019年再稍擴大債基組合,2020年看經濟情況先再諗買唔買多間樓未遲,讀者今時被動收入已等於月入,移居外國不屬難事。

編按:諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected],主旨列明「諗sir樓換樓」。

*2.59用作計算在目前息率水平,每10,000元還款能力中,銀行可借出的貸款金額,換算後得出數目單位為百萬元。

諗sir 諗sir投資教室 按揭 新樓 首期 債基 家人 外國
圖片:unsplash

延伸閱讀:

36歲單身工程師月入5萬 供緊自住樓 有現金95萬想一生三宅

理財個案】36歲單身工程師月入5萬,供緊屯門自住樓,有現金95萬,想再買樓或買債基每月收息,目標想一生三宅應該點做?

撰文:諗sir | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

諗sir

本人36歲,是註冊工程師,未婚,月入50,000元。

2014年中以305萬購入屯門一單位自住,九成上會,每月支出連還mortgage約23,000元。

過去三年本人除供樓外亦不斷儲蓄,希望能盡早達成一生三宅的理想,現時現金儲蓄約95萬元

不過,眼見美國開始不斷加息,所以想重新部署投資方案。一個選擇是與家人聯名上會,再趁低購入一個300到400萬元單位再放租;另一方案是以僅有的儲蓄買入債基,每月收息。

現時心中「十五十六」,不知如何抉擇,希望諗sir能夠指點迷津。

讀者天佑

成就一生三宅有難度

時下香港買樓要交重稅加上樓價唔平,讀者人工不低但礙於未婚,要成就一生三宅有點難度。

讀者2014年不理當時樓價貴,九成上會勇敢買進。

衡量過其個人借貸力647萬元(50,000÷10,000×50%×2.59*),九成上會借270萬元只用了其四成多借貸力,風險可以承受,更開心當然是樓價其後上升,讀者賬面賺多筆意外之財。

理財個案, 單身, 工程師, 屯門, 自住樓, 現金, 買樓, 債基, 收息, 一生三宅
圖片:新傳媒資料室

樓市跌經濟差

不宜抱著等到樓市低位才買進的想法,已有兩樓或以上的人有等的籌碼,但一樓未有又想乾等,就只能如同一批2010年就賣樓開始等跌的人一樣。

惟樓市跌經濟差,仲上唔上到會有疑問,另一點是樓市跌得愈多,敢出來買樓的人愈少。

至於讀者應否在此時再買一房?

由於已用了270萬元借貸力,再買至少估計要用多300萬借貸力,令借貸力用至九成,實在太盡,故建議讀者不應再買一房。

理財個案, 單身, 工程師, 屯門, 自住樓, 現金, 買樓, 債基, 收息, 一生三宅
圖片:新傳媒資料室

再買樓要付15%印花稅

另外,已有物業者再買樓要付15%印花稅,除非找到父母或親友做「人頭」才可免除。

明白上述計算,就知兩夫婦成就一生二宅去獲基本保障其實好易做,夫婦每人一間九成上會,首期夾埋都係一百萬多些少。

故只要後生儲到100萬元做兩間樓首期,到年老時一樓自住一樓出租之局面其實唔難達到。

理財個案, 單身, 工程師, 屯門, 自住樓, 現金, 買樓, 債基, 收息, 一生三宅
圖片:新傳媒資料室

至於儲錢期間,用債基及交易所買賣基金(ETF)收息是可以的,債基派息在10至30厘之間,視乎係想冒幾多風險。

其實現時只要有100萬元在手,就算不儲錢一年去足四、五次日本,10%之年派息,表示100萬元投入一個月收8,000元息,八年就能將100萬元dobule來買樓做首期了。

用心儲蓄,先經營好頭兩間樓,再學如何趁高低位買樓買股未遲。

理財個案, 單身, 工程師, 屯門, 自住樓, 現金, 買樓, 債基, 收息, 一生三宅
圖片:新傳媒資料室

成功路上絕不擠擁

惟現實上太多人係掉轉,一日只想低買高賣,又不儲錢,所以成功的路上是絕不擠擁的。

然而香港出色人士太多,容許筆者定義有兩至三間住宅是保命,可以講是小成就亦可潤澤家庭,但距離成功路上之終站很遠。

理財個案, 單身, 工程師, 屯門, 自住樓, 現金, 買樓, 債基, 收息, 一生三宅
圖片:新傳媒資料室

編按:諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected],主旨列明「諗sir樓換樓」。

*2.59用作計算在目前息率水平,每10,000元還款能力中,銀行可借出的貸款金額,換算後得出數目單位為百萬元。

延伸閱讀:

36歲單身工程師月入5萬 供緊自住樓 有現金95萬想一生三宅

1個人養3個家人、工人同車 加按物業買債基收息 好過做兼職