看好樓市 張聖典:樓價地價同樣難大跌|香港樓市2019

看好樓市 張聖典:樓價地價同樣難大跌|香港樓市2019

樓市】想知樓市好與壞,產業測量師的分析是重要的參考對象之一,因他們在土地規劃及物業估值都有業務,可以是樓市的溫度計。今期就請來資深產業測量師—普縉企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典(Leo),分析今年樓價和地價的去向。

撰文:朗晴|圖片:中新社、新傳媒資料室unsplash

翻開報章的財經新聞,都不難見到張聖典的身影。

無論是政府房策、地皮規劃用途、以及物業估值買賣,他都有獨到的分析。

現時業界對2019年的樓價走勢持兩極看法,有人看淡、亦有人看好,張聖典直言,自己是看好的一方。

樓市, 樓價, 地價, 產業測量師, 分析, 土地規劃, 物業估值, 張聖典, 額外印花稅, SSD, 雙倍印花稅, DSD, 買家印花稅, BSD, 一手樓, 中美貿易戰
圖片:新傳媒資料室

短暫調整年中反彈

他解釋,2018年底市區一手樓成功試出市場的底價,持續熱賣。

加上他觀察到近年來入市的大多是用家,只要中美貿易戰受控、即使加息到5厘,市場都會繼續正常運行。

事實上,香港就業率高,市場上銀主盤又不多,大多業主都供得起樓,甚至已經供斷樓。

在上述基本因素支持下,他相信樓市只是短暫性調整,看不出有大跌的空間,相信調整至年中就會回彈。

樓市, 樓價, 地價, 產業測量師, 分析, 土地規劃, 物業估值, 張聖典, 額外印花稅, SSD, 雙倍印花稅, DSD, 買家印花稅, BSD, 一手樓, 中美貿易戰
圖片:新傳媒資料室
他自己亦身體力行,表態看好樓市,去年入市購入西貢區新樓自住。

不過,他強調,近年來大量出現的納米單位,只是發展商將貨就價的結果,因為銀碼相對較細、按揭成數高,市場上有能力負擔的潛在顧客群亦相對較大。

然而,住屋的最基本用途是提供舒適居住條件,盲目追求其投資價值,而忽略其基本功能,最終將被市場摒棄。

在市況下調時,納米單位在放售上或會出現隱憂。

樓市, 樓價, 地價, 產業測量師, 分析, 土地規劃, 物業估值, 張聖典, 額外印花稅, SSD, 雙倍印花稅, DSD, 買家印花稅, BSD, 一手樓, 中美貿易戰
圖片:新傳媒資料室
財政司司長陳茂波日前在網誌中,表明想研究為有能力供款但首期不足的上車客,尋求解決方案,引發市場對政府擬放寬樓按支持樓市「上車客」的憧憬。

雖然特首林鄭月娥其後澄清,政府不會撤銷樓市辣招或減辣;

不過張聖典認同陳茂波的說法,首期不足正正是不少香港市民最煩惱的問題。

他認為,如果樓市有調整,政府的確可以考慮放寬部分辣招,即是調整按揭比例。

樓市, 樓價, 地價, 產業測量師, 分析, 土地規劃, 物業估值, 張聖典, 額外印花稅, SSD, 雙倍印花稅, DSD, 買家印花稅, BSD, 一手樓, 中美貿易戰
圖片:新傳媒資料室

辣稅不宜長期實施

至於「額外印花稅」(SSD)、「雙倍印花稅」(DSD)及「買家印花稅」(BSD)三項辣稅,他覺得暫且可以繼續實行,但一定不是長期實施,因對市場供應完全沒有好處。

至於地價走勢,他認為會跟隨一手樓售價,因為發展商投地主要的參考就是新盤的消化速度。

在近期一手樓市不算淡靜之下,地價很難大跌。

雖然近年中資投地放慢,但最近有主流港資合組財團投地。

樓市, 樓價, 地價, 產業測量師, 分析, 土地規劃, 物業估值, 張聖典, 額外印花稅, SSD, 雙倍印花稅, DSD, 買家印花稅, BSD, 一手樓, 中美貿易戰
圖片:新傳媒資料室

張聖典指出,合資可以分擔成本,相信資金有限下,港資發展商仍會持續合資投地。

同時,個別發展商的投地方向會變得較為策略性,即是在該區有地皮的發展商會繼續投資,產生協同效應。

再者,談及供應,他認為政府仍然難有條件大幅增加賣地。

近年土地供應亦多倚賴市區重建局及港鐵公司(00066)項目以達標,相信2019年這情況會持續下去。

樓市, 樓價, 地價, 產業測量師, 分析, 土地規劃, 物業估值, 張聖典, 額外印花稅, SSD, 雙倍印花稅, DSD, 買家印花稅, BSD, 一手樓, 中美貿易戰
圖片:新傳媒資料室

支持明日大嶼計劃

另外,決定香港未來土地使用優先次序的土地供應專責小組報告,的確反映出香港是不夠地,所以他十分支持《施政報告》中提出的「明日大嶼」計劃。

張聖典表示,雖然外界質疑填海的必要性,但他認為填海比較快和有效率,比較容易做,新造土地可以較彈性發展。

同時,造地可以產生更大社會效益,不止有私樓,尚有公屋單位,解決擠逼戶等問題。

故此,他認為「明日大嶼」雖然造地需時,但亦正由於其規模龐大;加上容許彈性規劃,足以成為扭轉本地住屋及其他社會問題的契機,政府未來應逐步詳細交代發展藍圖,以重釋市民心中的疑慮。

樓市, 樓價, 地價, 產業測量師, 分析, 土地規劃, 物業估值, 張聖典, 額外印花稅, SSD, 雙倍印花稅, DSD, 買家印花稅, BSD, 一手樓, 中美貿易戰
圖片:unsplash
事實上,近年香港社會氣氛欠佳,歸根究柢是由於樓價持續飆升,產生住屋問題。

導致社會上已置業和未置業市民之間的財富差距和生活水平趨兩極化,令市民對政府失去信心。

張聖典認為,「明日大嶼」正好提供大片發展用地作靈活規劃,具備打破各種政治、社會困局的潛力,將成為現屆政府展現施政能力的重要舞台。

此外,他不下一次提到,這個可容納近百萬人的人工島計劃規模龐大,耗費不菲,引起社會不少爭議。

樓市, 樓價, 地價, 產業測量師, 分析, 土地規劃, 物業估值, 張聖典, 額外印花稅, SSD, 雙倍印花稅, DSD, 買家印花稅, BSD, 一手樓, 中美貿易戰
圖片:unsplash

但作為未來香港第三個核心商業區,不論在地價收益或整體經濟上,這項龐大投資都將提供重大的效益,香港人都將直接或間接受惠。

至於私人併購市場方面,在地價不會大跌下,發展商都一定要靠收購舊樓重建來增加土儲,甚至更加積極。

正因為近期市況調整,近期小業主和財團的在收購價上不再像以往般角力,價錢「有得傾」之下,相信今年強拍個案會減少,或者會出現更多強拍撤回申請個案。

說到底,現時樓市回調,他認為最重大因素是受中美貿易戰的心理影響;但長遠而言,房屋始終是供不應求,當樓價渡過調整期後,便會回升。

樓市, 樓價, 地價, 產業測量師, 分析, 土地規劃, 物業估值, 張聖典, 額外印花稅, SSD, 雙倍印花稅, DSD, 買家印花稅, BSD, 一手樓, 中美貿易戰
圖片:中新社

愛好遠足長跑 煮飯學管理

身兼多職的張聖典,絕對是一個不折不扣的大忙人。

1993年入行的他,做測量師有25年,目前帶領過百人的團隊之餘,更成為大學副教授,為測量界培育新血。

一看張聖典的名片,除了是註冊專業測量師及香港測量師學會會員外,更是行政人員工商管理碩士、財務學碩士(投資管理) 及項目管理理學碩士,名副其實是一名「學霸」。

近期他更獲香港大學邀請,擔任房地產及建設學系的客座副教授,真的要有三頭六臂方可完成每日工作。

樓市, 樓價, 地價, 產業測量師, 分析, 土地規劃, 物業估值, 張聖典, 額外印花稅, SSD, 雙倍印花稅, DSD, 買家印花稅, BSD, 一手樓, 中美貿易戰
圖片:張聖典提供

工作高效甚少加班

不過,他的團隊內有同事「爆料」,在普縉任職八年的張聖典,基本上每日都是朝九晚六工作,甚少加班,絕對是一個高效率的專業人士。

張聖典就解釋,工作和生活必須要平衡,自身愛好遠足長跑,甚至到外地參加長跑比賽,可令自己有強健的體魄應付繁忙的工作;

透過運動,亦可以認識更多朋友,令自己工作和社交圈子得以擴闊。

他近年更愛上玩「煮飯仔」,指在煮一頓飯的過程中,由購買食材到烹調都一手一腳完成。

樓市, 樓價, 地價, 產業測量師, 分析, 土地規劃, 物業估值, 張聖典, 額外印花稅, SSD, 雙倍印花稅, DSD, 買家印花稅, BSD, 一手樓, 中美貿易戰
圖片:unsplash

那樣工作做先,那樣工作做後,都考驗到自己的判斷力及管理能力,亦是一個不錯的減壓方法。

此外,對管理工作上都有莫大裨益,正如公司的生意,由三幾萬元到三幾十億元的買賣都有,如何分配同事工作,安排最合適的人手,為客戶提供最合適的服務。

至於教學,他認為不但可令自己溫故知新,亦可將自己所學所識與新一代分享;反過來亦可從年青人身上獲取社會潮流資訊,故可謂樂在其中。

樓市, 樓價, 地價, 產業測量師, 分析, 土地規劃, 物業估值, 張聖典, 額外印花稅, SSD, 雙倍印花稅, DSD, 買家印花稅, BSD, 一手樓, 中美貿易戰
圖片:unsplash

The user will never see this