由富豪經紀變身發展商 資本策略方文彬:豪宅毋須平賣

由富豪經紀變身發展商 資本策略方文彬:豪宅毋須平賣

【方文彬】樓市步入調整期,大型發展商固然可以求量不求價去貨,但中小型財團大多保持惜售策略,不能輕言平賣。近期主力賣豪宅的資本策略地產(00497),2019年繼續主打高端物業市場,計劃季內招標推出渣甸山豪宅項目「皇第」(Dukes Place),表明會以山頂物業價格作參考指標,市場料隨時又有新高價成交。

撰文:SmartED編輯部|圖片:發展商提供、新傳媒資料庫

資本策略執行董事方文彬表示,今年集團重點項目一定是聯同泛海集團(00129)及高富諾合作發展,位於渣甸山白建時道47號項目「皇第」。

項目提供16伙分層單位,有六種戶型,最細戶型為三房連書房,實用面積2,800至逾6,800平方呎。

去年6月已獲批入伙紙,銷售工作現已籌備至最後階段,料季內招標推出。
地皮是於2012年以14.7億元購入,總樓面面積逾73,000平方呎,呎價逾20,000元,現時總投資額約26億至28億元。

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方文彬表示,今年集團重點項目一定是聯同泛海集團(00129)及高富諾合作發展。圖片:發展商提供 

市場已找到支持點

方文彬表明,項目售價將會參考山頂物業價格,對銷售絕對有信心,料可挑戰每平方呎10萬元以上水平。

樓市雖然自2018年下半年起調節,但他認為最近不少一手樓盤都熱賣,反映市場已經找到支持點;加上調整期中,豪宅實際上沒有太大調節,而渣甸山30年來都沒有新樓推出,在可見未來都難有新供應,區內已經有一定需求。

方文彬亦強調,一定會以本土實用的設計行先,即使是豪宅,都不會予人華而不實的感覺。
除了裝修傢電設計落重本,發展商更邀請來自英國、法國、日本及香港的國際級設計團隊,為項目注入不同元素。

方文彬特別提到,全數16個分層單位均採用意大利頂級廚櫃品牌minotticucine,使用天然石材,戶戶皆是度身訂造,整個項目廚櫃已逾2,000萬元;個別單位更超過400萬元。

事實上,豪宅市場前景樂觀,吸引不少資金流入;加上豪宅新盤熱賣,帶動整體豪宅交投暢旺,2018年全年買賣首度突破4,000宗高水平。

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方文彬強調,一定會以本土實用的設計行先。圖片: 新傳媒資料庫

據中原地產研究部數據顯示,2018年價值2,000萬元以上整體豪宅(包括一手及二手)買賣合約登記錄得4,189宗,總值1,926.7億元, 較2017年3,873宗及1,678.66億元,分別上升8.2%及14.8%,齊齊創下1996年有紀錄以來的23年歷史新高(見表一)。

至於一手豪宅方面,2018年價值2,000萬元以上的一手豪宅買賣合約登記共錄得2,329宗,總值1,128.10億元,宗數連續兩年維持逾2,000宗,為歷史次高;金額更是歷史新高。

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今年清一色賣豪宅

同時,同樣由資本策略持有的渣甸山白建時道81號,2018年以公司股權轉讓方式易手,作價8億元,相當於每平方呎價14.5萬元,創區內新高。買家最近確認為內地地產商合生創展(00754)主席朱孟依。

資料顯示資本策略於2017年以約5.35億元,由前上海富商周正毅及毛玉萍手上購入該屋地,並繳「辣稅」約1.6億元,料是次易手,可賺約1億元離場。

而系內沙田豪宅九肚山峰20間洋房,亦於去年全數賣出,共套現19億元,平均成交呎價34,000元,即是差不多接近「一億一間」。

數據最實際,難怪方文彬表示對豪宅有信心,強調「賣一件少一件」,絕對會惜售,甚至明言只會低調賣樓。
展望集團2019年內,亦有其他項目推出,清一色豪宅(見表二)。

當中於2015年4月以約3億元奪得的上水前建德公立學校粉錦公路住宅地皮,鄰近歌賦嶺及粉嶺高爾夫球場,將建成六間洋房,料年內取得入伙紙。

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另山頂白加道45號1幢超級大屋,亦有機會於今年推出。此外,集團於上海及北京,亦各有過百伙的項目銷售。

其中,上海英庭名墅三期,有96伙分層單位及42幢洋房,目標今年賣樓,正申請預售;北京項目位於二環內的金寶街,近王府井,共114個分層一房至三房單位,預計2020年第一季落成。

豪宅以外,早前賣上車新盤一樣有成績,系內「屯門城•點」合共204個單位,亦於去年初已全數賣出,套現約9億元,平均成交呎價15,700元。

續由三大途徑覓地

方文彬指項目料於2019年底入伙,商業部分暫傾向招租,目標租客為「入唔到商場的客戶」,如大型的銀行客戶中心。
土地儲備方面,集團未來仍然會以三大途徑「搵地」。第一,繼續與本地財團合作競投官地;第二,收購舊樓;第三,將手持項目爭取改劃重建。
例如集團於2016年以7.8億元購入逾80年歷史的赤柱村道44號瑪利諾外方傳教會神父宿舍,為一級歷史建築。
集團去年中向城規會申請改劃為「住宅(丙類)2」或「其他指定用途」註明「住宅發展並保存歷史建築物」地帶,擬建八個住宅單位,涉住宅樓面近62,000平方呎。
集團於申請文件指出,瑪利諾神父宿舍為一級歷史建築,應加以保育,無意拆卸,並會設法保存舊建築。
城規會近期同意將用地改劃為「住宅發展並保存歷史建築物」用途,但發展商須再提交修訂發展圖審議。

富豪經紀變身發展商

方文彬於2011年加入資本策略,同時為該集團全資附屬公司尚家生活董事總經理。

於業界早已打響名堂的方文彬,在豪宅房地產項目發展及投資方面有逾25年經驗,於上世紀90年代起便一直於第一太平戴維斯擔任董事,城中不少富豪買賣大屋,都是由他經手,曾被市場稱為「富豪經紀」。

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方文彬曾被市場稱為「富豪經紀」。圖片: 新傳媒資料庫

方文彬指,當時在第一太平戴維斯工作了18年,在2010年正正就是幫資本策略主席鍾楚義買入壽山村道39號A大屋時認識,之後發現彼此的營商理念相近,獲鍾楚義賞識加入資本策略,由經紀變身發展商。

任職八年,團隊由三幾個人手變成今日超過40人,雖然人力仍然未及得上其他大型發展商,但他坦言老闆給予團隊自由度夠大,令適合的人在適合的位置,有適合的發揮。

方文彬反認為,人多不等於一定有效率,團隊的目標,是要令每個項目的設計都有自己的獨特性,不會流於公式化

同時亦不時會去不同國家的地產項目學習交流,讓團隊汲取經驗。
家庭方面,作為三女之父的他,可謂天生一副外父相,方文彬一講起都喜上眉梢。

他坦言發展商的工作環境比做經紀穩定,可以有更多時間陪伴家人,笑言有更多時間「搞掂屋企啲女人」;加上自己有信仰,亦令自己在繁忙的工作中,找到了精神的寄託。

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