【經一專欄】47歲讀者手持三層樓 欠銀行按揭 想靠投資為退休鋪路|諗sir投資教室  | 理財個案 | 理財解碼

【經一專欄】47歲讀者手持三層樓 欠銀行按揭 想靠投資為退休鋪路|諗sir投資教室 | 理財個案 | 理財解碼

經一專欄】47歲讀者家庭月入約15萬元,擁有三個物業,欠銀行按揭570萬元和政府低息貸款110萬元,想請教諗Sir他應如何投資,為退休做好準備。

撰文:諗sir | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

諗sir: 本人47歲,太太43歲,都是公務員,有兩名女兒,分別讀中六及中二。 我們收入穩定,家庭月入約15萬元,由於早年積極投資,已擁有三個物業。 其一是何文田約280平方呎30年樓齡私樓,出租用途,月入9,500元,太太名下,沒有按揭,約值400萬元。 其二是油塘居屋,外母名下,由她長住養老之用,太太是擔保人亦是物業承繼人,尚欠按揭50萬元,樓宇現時估值約450萬元。 其三是將軍澳自住私樓,本人名下,欠銀行按揭570萬元(2017年中剛轉按,30年期),另欠政府低息貸款110萬元(10年期,還款至2025年9月) ,樓宇現時估值約1,900萬元。 至於手頭現金約70萬元,全部在銀行按揭掛鈎儲蓄戶口(2.15厘利息)。 視乎大女兒明年及小女在2023年是否能在本地升讀大學,如在本地升學,上述手頭現金可用作其他投資。 由於本人13年後退休,希望屆時可以有每月約50,000元的穩定投資收入;然而苦無投資良策,希望諗Sir多多賜教。 任何人上

讀者可考慮將何文田樓及居屋加按五成,約可得400萬元,自住樓可按多270萬元(1,900×50%−110−570),錢多了670萬元,而月供多了25,000元(670÷2.59*×100),補足其資金稀少的弱點。 至於樓市下跌會否令讀者抵押樓房被Call Loan?

筆者認為只按至五成提供了頗高安全系數,更何況按出的錢主要投入債市,一旦樓市唔得,可將錢由債抽返走去還按揭,免除樓市下跌被Call Loan之苦。 如讀者不趁此時按樓套錢,都係個句:「小心富貴一場空」。 當然有股票高手話自己能隨時從市場中「拎錢使」,不過筆者估計讀者在股市方面了解未必深。

經一專欄 家庭 物業 按揭 貸款 投資 退休
圖片:unsplash

讀者過去10幾20年做錯了的,就是少投資。 其實投資未必要用多錢,趁後生用少少錢,股、債、匯、金樣樣買下,對不同投資物就有個概念,防止好似讀者咁中年才苦於無投資對策。

學好投資,已成為時下必修之課,此亦是選出讀者個案解答主因,年輕人引以為鑒。 取得670萬元後,讀者可用直債及債基做投資,直債可入渣打銀行的,7厘一年有售,風險為渣打倒閉,一手20萬美元,一年收14,000美元息,即每月約9,100元。 將此數與何文田樓做對比,就知何文田樓400萬元市值都只收9,500元租是少了。

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圖片:新傳媒資料室

可見樓要持有都要有按揭,用長供款期去抵銷早年欠下買樓的債為良策。 「一炮過」買樓或唔用按揭去持樓,只會令回報低至債券又或定期都不如。 讀者另20萬美元可分三段投入債基,美國公司債年派約12厘息,可每月產出約16,000元收入。

即是40萬美元債基及直債,可共每月產出25,000元正現金流。 讀者餘下手上仍有約350萬元現金,可用Mortgage Link收住息等機會。 由於讀者投資經驗少,所以不要用超過一半資金買入,及要分段平均買入價。

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圖片:新傳媒資料室

編按:諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected],主旨列明「諗sir樓換樓」。 *2.59用作計算在目前息率水平,每10,000元還款能力中,銀行可借出的貸款金額,換算後得出數目單位為百萬元。

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