【樓市點睇】萊坊林浩文: 土地供應有危機 料今年樓價僅跌10%

【樓市點睇】萊坊林浩文: 土地供應有危機 料今年樓價僅跌10%

【樓市點睇・ 土地供應】香港特區政府多年來一直強調要多管齊下去覓地解決房屋需求,但不論是土地供應專責小組2018年底遞交的報告抑或「明日大嶼」計劃,都備受坊間爭議,資深產業測量師兼萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文直言,本港長遠土地供應令人擔憂,五年後的供應完全是未知數。

撰文:SmartED編輯部|圖片:新傳媒資料庫

土地供應專責小組從18個諮詢選項中,建議政府優先發展八個短、中及長期土地供應項目,可共提供3,235公頃土地。

「明日大嶼」計劃,則建議在香港島和大嶼山中間的水域建造多個人工島,總面積約1,700公頃,耗資約5,000億元。

 樓市點睇 萊坊 林浩文 土地供應 樓價
「明日大嶼」計劃建議在香港島和大嶼山中間的水域建造多個人工島

房屋規劃發展刻不容緩

林浩文估計,透過政府改劃土地、私人重建等,2023年前土地供應達標暫不成問題。

不過,未來(2023年後)可推其他大型鐵路項目已寥寥可數,長遠土地供應值得擔憂。

他促請政府加快制定長遠及有持續性的房屋及土地供應發展方針和策略,房屋規劃及發展的步伐都不能再拖慢來做。

 樓市點睇 萊坊 林浩文 土地供應 樓價
林浩文估計2023年前土地供應達標暫不成問題。

林浩文解釋,即使土地供應專責小組所指的「全速覓地」當中,短期新增供應其實不多,大部分是中長期,政府現時開始造地,等起樓及土地發展後已是2022年左右, 因此2023年後供應將會不足。

「無論是土地共享先導計劃、『明日大嶼』、新界東北發展、佔地172公頃的粉嶺高爾夫球場,以至其他棕地,都有各自的問題,不是一時三刻可以解決到。」

「政府應該每一個方案都去研究去試,到研究出一定程度的結論時,先決定發展的先後去向,邊樣快就邊樣做先,這樣才可以解決未來的土地危機。」

他續指,土地共享先導計劃及小部分的棕地應該是較容易處理,可以先做;「明日大嶼」、新界東北發展、粉嶺高爾夫球場難度相對較高,可以容後再決。

事實上,林浩文已經不下一次指出中長期供應是一大問題,他亦預料政府會注意到未來兩年是房屋供應高峰,故想留點彈藥在手。

啟德地價乏下調空間

不過,他認為政府加快進行不同項目研究,盡早制定時間表,以保障本港長遠土地供應。

至於地價走勢,預料未來本地及中資發展商在買地時會更有「選擇性」及「策略性」。

在樓價下調、供應增加、加息及空置稅等因素影響下,亦令發展商在投地上趨向保守,預料未來一年地價將下調5%至10%。

然而,作為市區供應主力的啟德區,預計地皮價格作為再向下調整的機會不大,但指未來啟德地價會「兩面走」,如向內海(向觀塘)的地價一定較低;向維港的地皮,造價會較正常。

的確,新鴻基地產(00016)剛於1月以112.6億元奪得舊啟德機場跑道區上首幅臨海地皮,為集團2018年5月斥逾252億元,首奪啟德地王後,八個月來再現百億地王。

每方呎地價17,360元,預期項目投資額達200億元。地皮毗鄰郵輪碼頭,擁有維港海景。

林浩文表示,「全維港景」地皮仍然渴市,地皮成交價對該區樓價及地價有指標性作用。

「長線而言,啟德有第二核心商業區(CBD2)效應,區內項目具備優勢,且擁有海景,一成形隨時勁過尖沙咀;加上體育城及地下街等商業配套,十年後一定好正。」

事實上,近年港府已賣出不少啟德發展區地皮,亦有不少啟德樓花項目推售,由最初的「港人港地」,每平方呎樓面地價約為6,000至7,000元左右,到今日動輒都過萬元一方呎。

不過,林浩文指該區最令人煩惱的是道路規劃及交通配套,政府如果不小心處理,隨時日日上演交通大災難。

樓價無斷崖式下跌之慮

對於樓價,他認為今年影響本港住宅樓市的主要因素包括政府政策、中美貿易戰、英國「脫歐」,再之後才會是加息走勢及住宅供應量。

「目前看不到有任何重因素令樓價出現斷崖式下跌,短期內仍然屬於調整期,預計今年樓價下跌一成,會先跌後平穩,而上述負面因素大多數在上半年出現,當中政府政策及外圍經濟及政治,特別是中美貿易關係,將會最影響樓市,相對比較重要,之後才是加息走勢及住宅供應量。」

但他估計,近期的住宅貨尾加預售約有27,000伙左右,農曆新年後有機會出現「小陽春」,但成交價不升,只有成交量增加,「量升價不升」。

林浩文又預期,未來一手市道表現會比較好,二手及居屋等比較靜而且下行壓力較大,亦有「議價空間」。

投資海外物業 首選英國

與林浩文講到樓價,他坦言近年香港樓價愈升愈高,使愈來愈多人包括他身邊親友轉投海外物業市場。

一般投資者都視海外大城市如倫敦、紐約、溫哥華等為投資避風港。不過,近年投資者不再滿足於傳統市場如歐美等國家,多了非傳統地區樓盤如柬埔寨、越南等。

林浩文指,投資海外物業來來去去都離不開幾種需求,包括買樓投資收租、子女到海外升學、移民,又或是追求資產保值,香港人到海外買樓亦不失為另類資產及財富重置手段。

 樓市點睇 萊坊 林浩文 土地供應 樓價
林浩文坦言近年香港樓價愈升愈高,使愈來愈多人包括他身邊親友轉投海外物業市場。

不過,「隔山買牛」有一定風險,相比之下,他認為英國樓仍是最穩健之選。

首先,「脫歐」令英鎊匯價下跌,但「脫歐」對英國經濟影響不算大,相信跌幅於隨後幾年會逐步收窄,單是匯率已經有得賺。故此,不少亞洲買家,尤其香港或內地的買家認為當地樓價變得更划算,於是選擇入市,抵銷了樓價因「脫歐」的跌幅。

其次,不少香港及中資財團都進駐英國市場,亦是信心的保證。

 樓市點睇 萊坊 林浩文 土地供應 樓價
「脫歐」令英鎊匯價下跌,但「脫歐」對英國經濟影響不算大。

可考慮進駐二線城市

然而,考慮到倫敦的樓價絕不低於香港,故他建議可考慮選擇英國的二線城市,如曼徹斯特、利物浦、列斯等。

「在買樓前,可以比較一下物業租值回報,是否靠近著名大學、火車站或核心商業區(CBD),也應該考慮附近是否有基建發展及交通網絡。」

他補充,若果投資這些地區就要作較為長線的部署,例如要預計持有物業數年才出售,同時準買家要留意近日部分大城市開始增加對海外買家的限制,亦要留意英國買樓要繳付相關稅項,以及管理費等其他支出。

至於有部分海外物業「入場費」雖不高,但如果自問身心負荷不來,就要避重就輕;同時要先做功課才可投資,買樓前先問清楚自己購買物業的原因。

 

 樓市點睇 萊坊 林浩文 土地供應 樓價

相關文章