【經一專欄】留意樓市五大轉勢現象 勿衝動高追 否則假陽春也會變真  |樓市轉勢| 香港樓市

【經一專欄】留意樓市五大轉勢現象 勿衝動高追 否則假陽春也會變真 |樓市轉勢| 香港樓市

【經一專欄・樓市轉勢】Anthony Sir:

近日不人說樓市小陽春提早來臨,又說樓市轉勢在即,到底是否真的?

見到你在網上的留言,知道你與你的學員,過去兩個月積極入貨,執到不少筍盤。

你們見到市場出現甚麼變化嗎?是否真的好像地產代理所言,現在不買,稍後樓價便會升呢?

文先生

撰文:1%Anthony | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

 

甚麼是小陽春?成交量回升?成交價回升?先說說成交量升,主因是業主願意減價,二手、一手均是。這是筆者近兩個月入市的經驗。在二手市場,只要業主願意有較大減幅,便會引來很多「狂蜂浪蝶」,甚至出現幾枱客爭一個單位。但當業主開高價,很多時候會乏人問津。

一手亦如是,有些新盤低開,首輪銷情熾熱;當第二輪加價,銷情立即急轉直下,反映現時的買家目標不是買樓,現在是買「平樓」。

至於成交價升,主要因為願意減價的單位似乎售罄。去年10月至11月期間,中美貿易戰如火如荼; 香港又跟隨美國加息;加上居屋凍結大了量購買力,樓市氣氛很差。

於是當時有不少業主願意減價,樓市成交價自然偏低。其後願意減價的單位幾乎售罄了,餘下都是心態較強,不急於用錢的業主,成交價自然拉高。

慎防再推量寬政策

樓市何時轉勢,重拾升軌?留意以下幾個現象:

樓市轉勢現象(一) 加價之後,買家是否肯追價?

如果買家肯追價,樓價會升得急,好像去年。以現時市況,無論一手或二手都未見此現象,反而筆者曾見幾個業主心雄反價,立即嚇怕了幾枱客。

如果買家不肯追價會怎樣?便會出現買賣拉鋸的局面。2013至2014年時也曾經出現超過一年的拉鋸期。

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如果買家不肯追價會怎樣?便會出現買賣拉鋸的局面。

樓市轉勢現象(二) 資助房屋比例增加,魔力誰大?

政府將未來土地新供應中,資助房屋與私樓的比例由6:4調升至7:3。對這政策最直接的反應是「私樓供應更少,樓價應該會再升」,不過想深一層卻未必如此。

首先是總供應量不變; 其二是私樓供應減少的同時,需求亦減少;第三,這個政策最大的魔力,不只是供應,最重要是價格。

現在資助房屋價格已經與私樓脫鈎!售價如果是市價五折,市民或願意等兩至三年,碰碰運氣;如果是兩折,不少市民可能會等「抽獎」!

樓市轉勢現象(三) 財富效應,力量有多大?

很多專家說,樓價已經脫離市民的收入及負擔水平。

為甚麼動輒逾1,000萬元住宅單位仍可大賣?隨便也可以幾百萬元作為首期,錢從何來?相信大部分是由資產增值而來。

值得留意利息及貨幣政策,若再打貿易戰;經濟再差,慎防量化寬鬆貨幣政策重臨。

樓市轉勢現象(四) 發展商的銷售策略會否調整?銷情有何影響?

今年新樓供應逾30,000伙,發展商的銷售策略是關鍵,如果開新盤時願意低開,不會亂加價,市場氣氛確實可以逐漸扭轉。

樓市轉勢現象(五) 租金會否上升?投資回報會否持續下跌?

今次的跌浪,相比以往幾次較大型跌市,租金下跌幅度並不大,投資者買樓,一是賺升值;二是賺租金回報。如果豬年租金不跌反升,那麼對樓市將會是一個很大的支持。

最重要的是不要衝動高追,人人高追;否則假陽春也會變真!

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如果豬年租金不跌反升,那麼對樓市將會是一個很大的支持。

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