【經一專欄】賣樓套現400萬元 換樓還是買兩間  | 香港樓市2019

【經一專欄】賣樓套現400萬元 換樓還是買兩間 | 香港樓市2019

經一專欄・賣樓套現】Anthony Sir:
我近日與家人打算換樓,現時居住於一個早期買入的兩房單位,供了超過十年,如果以市價出售之後,估計可有400多萬元作為首期。
如果我購買三房單位,有甚麼選擇?除了兩房換三房之外,還可以怎樣做?除了自住樓,我可有機會買多個單位投資?
張先生

撰文:1%Anthony | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

想安居樂業考慮換大單位

大部分小市民買樓,但求安居樂業,並非從賺錢角度出發。當樓價升了,會想細屋換大屋,改善居住環境。

如果你的目標是安居樂業,可換一間大約700萬元的單位。在「辣招」之下,超過600萬元的單位最多可以借入六成按揭;而700萬元單位最多可以借420萬元,即是需要約380萬元首期,連同釐印及裝修費等,持有400多萬元資金,扣減以上支出後便差不多用完。

持有400多萬元資金,如想購買一個三房單位,有不少選擇,例如樓齡30年以上的二手屋苑或單楝樓,但如想購買新式屋苑,選擇便比較少。
「我想買多一個單位收租,有無可能呢?」當然是可以,筆者非常鼓勵這做法,惟當然要有所犠牲。

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經一專欄・賣樓套現】大部分小市民買樓,但求安居樂業,並非從賺錢角度出發。

出售物業後,你可以先買一個600萬元以下的單位,據金管局的指引,450萬至600萬元的住宅最多可借八成按揭,即是需要120萬元首期,餘下300多萬元資金,便可用作投資。

你可能會認為600萬元想買三房很困難。這當然是要將貨就價,位置可能要遠一點,或樓宇舊一點,又或者買面積細一點的單位。例如過往筆者經常在市區尋寶,買不太舊、地點方便、面積350至400多呎的二手樓,原則兩房,改動一下間格,變做三間房,很受家庭客歡迎。

至於餘下約300萬元便可以買多一個單位收租,前提是你的家人有名額,按指引收租物業只可借五成按揭。你們亦可以購買一間500萬至600萬元的單位作為收租,如果以市區樓價計,應會有正現金流,晉身包租公行列,有租客代為供樓,還有額外被動收入。

「我想住好些,又想資產倍增,有無可能?」當然是可以的,但不是每個人都能夠接受,這視乎你對賺錢的渴望有多大。

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經一專欄・賣樓套現】圖片: unsplash

筆者身邊有很多專業投資者的手頭資金會先考慮投資,例如買兩個細單位,目標是賺錢,將來買更多資產。

那麼自住物業呢?按當時的財務狀況,選擇自己喜歡的地點、屋苑,租樓住,好景就租新樓、靚的,不是好景就住舊一些;位置遠一些。

普遍來說,細價樓的租金回報相比大價樓為高,例如你收租的細價樓租金回報4厘,租住的單位租金回報2厘,這個操作可以賺取息差,讓自己以更低成本住好一些,買賣也更加靈活。

不過壞處是自住樓不是購買的,未能隨意裝修,也有可能要經常搬家。可能你會說:「買兩個單位無名額,仍可資產倍增嗎?」

當然是可以的,但要跳出安逸區(Comfort Zone)。「辣招」主要針對香港住宅,只要你買的物業不在香港,或非住宅,基本上限制不多,例如筆者投資最多的是工廠大廈,過去數年參與了三個活化工廈項目。

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