中環打工仔要去觀塘 九龍灣返工 企業進駐九龍東 員工最煩呢樣嘢|香港樓市2019|樓市點睇

中環打工仔要去觀塘 九龍灣返工 企業進駐九龍東 員工最煩呢樣嘢|香港樓市2019|樓市點睇

樓市點睇】政府近年銳意將傳統工業區九龍東打造成新核心商業區(CBD),大力推動「起動九龍東」;然而,有測量師認為,該區的交通配套問題日益嚴重,一直未能配合新的商業發展,政府一定要盡快解決,不然九龍東發展將遇到一定程度的制肘。

撰文:Smart ED編輯部|圖片:unsplash、新傳媒資料室

落戶金融機構增三倍

規劃署早前委託米奧特資料搜集中心進行調查,集中搜集及分析原本以工業為重心的九龍東,轉型至本港第二個CBD的最新情況。

問卷調查於2018年4月17日至7日20日期間進行,以面對面、電話及問卷方式訪問8,684間機構,上月公布結果。

調查顯示,進駐區內寫字樓及活化工廈的商業機構,與2011年同類型的調查結果相比,佔比從八年前的11%,急升至22%;

位於觀塘商貿區的寫字樓,公司數量大增一倍,佔比由32%增至64%。

其中從事銀行金融、保險及地產業的機構,期間佔比亦增至19%,以數目計算增加逾三倍。

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圖片:新傳媒資料室
至於市場最關注的是租金方面,只有5.2%的受訪機構每月繳付10萬元以上的租金。

其餘38%的商業機構每月租金則由10,000元至約30,000元不等,另有26%的機構每月繳付少於10,000元的租金。

對比2011年,當時有23%的機構每月繳付少於5,000元的租金,去年則只剩下約10%的機構月租是少於5,000元。

至於月租由5,000元至約10,000元的單位供應,亦由八年前的佔約25%,大幅下降至去年的16%。

調查亦發現,九龍東的商業機構主要從事進出口貿易及批發以及零售業,佔整體受訪機構約39%。

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圖片:新傳媒資料室

租金急升勢難持續

同時,不少中小型商業機構都視九龍東為「落腳點」;約98%的商業機構為中小型公司,員工數目少於50人,超過五成公司的樓面面積少於1,000平方呎。

逾七成在九龍東設置辦公室的公司,均是來自同區或在該區開業至今,約一成的機構是由傳統CBD如中上環、尖沙咀等搬遷或擴充至九龍東。

不過,調查亦顯示,預計不會結業的機構中,約半數預料未來五年不會或大不可能搬離現址;

而兩成表示有可能搬離的機構之中,約五成解釋是由於租金貴、營運成本高,反映租金升勢急速。

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有業界人士對九龍東的未來發展表示擔憂,特別是交通問題。

普縉集團執行董事兼香港大學房地產及建設系客席副教授張聖典表示,九龍東附近一帶交通配套已經超負荷,上落班的繁忙時間經常交通擠塞,特別是觀塘區。

他認為政府一定要盡快處理好相關的交通規劃,否則不利該區長遠發展,也難以吸引有實力的企業落戶。

此外,近年來成交價及租金升值已經「倍倍聲」,要進一步增長的空間已經不大。

估計有不少中小型企業會轉向西九龍如長沙灣、荔枝角甚至新界的葵涌及屯門發展。

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啟德交通網宜加快發展

事實上,九龍東包括啟德機場舊址、觀塘商貿區和九龍灣商貿區。

在2011至12年度的施政報告中,政府宣布把九龍東轉型為第二個富吸引力的核心商業區,隨後的施政報告中亦多次重申此政策,以促進香港經濟持續發展。

2017年施政綱領更宣布,將「起動九龍東」措施延伸至新蒲崗。

政府亦承認,觀塘和九龍灣均屬舊工業區,在綠化設施,提供休憩空間和行人環境方面有不足之處,外觀亦未如理想。

過往觀塘和九龍灣是本港的傳統製造業基地,區內的城市結構以車輛為優先;在轉型為核心商業區的過程中,行人及交通環境均需要作出改善。

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張聖典認為,啟德的交通網絡發展亦不可再推遲。

目前區內及連接區外的交通配套包括有興建中的沙中線啟德站及土瓜灣站、擬議的環保連接系統、現正計劃興建的中九龍幹線、東南九龍T2幹路及將軍澳-藍田隧道及將會興建的四條地區幹道。

政府必須盡力確保以上基礎建設工程能夠順利完成,否則必定對區內人口及交通壓力造成沉重負擔,以至對整個九龍東發展計劃造成負面影響。

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然而,亦有投資者繼續於該區出擊,看好九東未來發展。

莎莎國際(00178)主席郭少明女婿陳振邦創辦的The Block Group,近期以4,300萬元購入觀塘鴻圖道金凱工業大廈頂層連天台單位,面積約8,000平方呎。

實力投資者頻出手

買方表示,不排除以分拆形式出售,惟其餘可令物業升值的方式都會考慮,包括更改用途及將單位分拆出租。

此外,富臨集團控股(01443)去年中曾申請把所持有的觀塘鴻圖道90號2樓至5樓,改劃酒店。

根據城規會文件,項目總樓面面積19,700平方呎,原為餐飲用途,擬改劃為酒店(賓館),將提供49間酒店房,房間面積由110至270餘方呎。

申請人表示,改劃酒店主要是支持本港旅遊業;加上配合「起動九龍東」計劃,加快九龍東轉型至商業核心區。

中原(工商舖)董事總經理潘志明認為,東九龍區內的活化及重建工作一直演進當中,不會一朝一夕就完成,「起碼仲有5至10年玩」,而各類型的物業成交價及租金都一直平穩向上。

他又指,觀塘作為九龍東的火車頭,近年來的甲級寫字樓租金都起碼每呎30多元,20多元呎租的貨源已買少見少,連帶其他工廈都跟隨上升。

上班族帶旺消費 成小商戶契機

「起動九龍東」不只是大企業關注,亦是小商戶的契機。

有於該區經營球衣專賣的負責人表明,即使九龍東租金急升,都願意捱貴租,希望可以吸引更多人流。

球衣精品店Jersey&Novelty Shop負責人Alan Mok表示,自己原本從事金融業,2014年為興趣兼職開設網店專賣球衣。

後來生意上了軌道,他於是2017年決定辭職,全身投入經營球衣生意;

去年11月更決定落戶九龍東,在觀塘工廈租了一個約200平方呎的單位,月租近7,000元,計及其他雜費,每月成本已經過萬元,還未計入貨成本。

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圖片:新傳媒資料室

小公司寧選港島區

Alan解釋,觀塘可以吸引到不少上班族在午飯或下班時來購物,附近又有大型商場帶動人流,故此都願意捱貴租,有信心做到更多生意;

現時Alan每月所賺足夠生活開支,笑言「夠養家」。

最近自立門戶的資深產業測量師張翹楚表示,自己創業開新公司,但沒有考慮進駐九龍東。

他解釋因為不少客戶及生意伙伴,都是處於傳統港島商業區,要會面聯絡,自然都需要在該區設置辦公室。

「畢竟九龍東不少都是大企業的後勤部門或者是分支部門,對大面積的樓面有需求方會考慮進駐;相反,如果公司人手規模不大,反而在港島商業區辦公會更方便。」

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