6,240億元填海 不是倒錢落海 揭填海及樓價升跌之謎|經一專欄

6,240億元填海 不是倒錢落海 揭填海及樓價升跌之謎|經一專欄

經一專欄】樓價回升!Anthony Sir及朋友聊天時提到香港樓價問題,朋友一句「唔填海,都幾難跌!」,到底填海對樓價有何影響?

撰文:1% Anthony|圖片:新傳媒資料庫、unsplash

唔填海 樓價難跌!

朋友: 早排聽你講買咗樓,最近成交價升咗好多!

筆者: 恭喜晒!即買即賺囉…

朋友: 多謝你嘅意見!不過屋企人擔心嚟緊會唔會跌…

筆者: 我都想跌多啲,可以執多啲筍盤嘛。

朋友: 短期波幅唔敢講,但係我都覺得長遠幾難跌。

筆者: 最基本嘅問題,供應唔夠…

朋友: 係呀…唔填海,都幾難跌!

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圖片:unsplash

朋友是典型小市民,唔識政治,只關心民生經濟。

同筆者一樣,雖然佢自己買咗樓,但都希望長遠樓價可以平番啲,身邊的朋友個個都買到樓、上到車。

話說有次他的選區補選議員,我問佢選邊個,佢話:「政治嘅嘢我唔識喎,邊個支持填海,就選邊個啦。」

點知冇一個話支持,就連建制派個參選人都冇講,可能擔心影響選情所以政綱冇提,最後佢冇去投票,哈哈!

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填海是倒錢落海?

主流意見是反對的,實在有點難以理解。

筆者與身邊的朋友、學員,都已經持有多個物業,供應不足,樓價繼續升只會水漲船高。

如果純粹為了自己利益,最應該反對。

不過考慮到身邊仍然有很多朋友,未上到車、未買到樓,尤其是下一代買樓就更加辛苦,所以我們都傾向支持。

反對的原因,主要是因為要花6,240億元,倒錢落海。

很多人「買唔到樓」都係犯同一個錯誤:只睇支出,唔睇收入!

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只睇支出,唔睇收入!

身邊很多朋友講起買樓上車就叫慘,原因是因為他們只看支出。

例如要付出幾多首期,要儲幾耐,然後仲會計算每個月要供幾多錢,然後就會聯想到自己往後會有幾痛苦,例如每年去少幾多次旅行,買少幾多個名牌包包,食少幾多次自助餐等等,總之就係…慘!

然而收入呢?睇唔到!

買咗樓之後,將來升咗值可以賣出去,自己唔需要住的話,仲可以放租每個月賺租金,這就是收入。

其實填海都是一樣,不能只看付出了幾千億,亦要看將來為社會帶來甚麼收益。

這不是純粹填海,之後還會發展CBD 3,即係點呢?

東九龍是CBD 2,大家可以看看過去10年,又或者再預視一下未來10年,整個東九龍會變成怎麼樣?

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過往都是六時代脫節,十室九空的舊工廠區,現在已經是一個甲級商廈林立的工商業核心,CBD 3由零開始重新規劃,相信可以更有效率。

不同的專家都曾經作出過估計,當中最大的收入當然來自賣地。

除了住宅用地,最重要是商業用地,有測量師組織的專家估計賣地收入可以達到9,700億至11,400億,已經賺近倍!

很多人都擔心基建會超支,事實如此!

睇高鐵就知,不過就算超支,賣地呢條數都應該夠找,應該唔使市民挾錢。

還未計算其他貢獻…

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填海抒緩住屋壓力

首先當然是抒緩住屋壓力,發展局局長說,交椅洲人工島可以提供15萬至26萬個單位。

當中7成是公營房屋,私樓比例少,價錢未必會平。

但最重要是有超過10萬個資助房屋,大把居屋、綠置居、首置上車盤可以大抽獎,年青人可以住平樓!

此外還有創造20個就業機會,為整體社會經濟帶來每年1,410億的收益,有排計!

筆者最擔心反而是交通配套是否可以配合,希望專家拆得掂。

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相反如果冇咗填海…

咁就麻煩,土地小組搵極都係咁上下,睇番未來幾年的土地供應,越來越少,再加上私樓比例下調,辣招又唔會撤,可以預計到供應會進一步減少。

另一方面,美國又停止加息、縮表,環球經濟不穩又蘊釀下一輪量化寬鬆,即是說財富效應會有機會再次爆發,一來一回,筆者都擔心資產價格會再次失控。

當然好多人都會講話可以發展棕地、農地、高爾夫球場等等,當然贊成啦。

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但之前筆者都分析過,很多時候都會涉及業權爭拗,有排搞,就算搞得到,都唔係重新規劃,綁手綁腳。

香港過去幾十年靠填海創造過無數機會,小學讀書都有講移山填海,香港算係專家。

成本未必高得過收棕地同農地,最緊要係唔使綁手綁腳,土地面積及剪裁可以自己話事,又唔使拗業權問題,效率都高好多。

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圖片:新傳媒資料室

編按:作者為1%投資培訓的地產課程總監,著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等,其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次,曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持,並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破,曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後,2004年股樓雙線出擊,短短四年由滿身卡數打工仔,變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業,並進軍商鋪、工廈市場,以穩健投資策略,成功變出雙位數物業。