月供股票唔係只揀盈富煤氣 呢隻長牛股 值得長揸 | 投資有道

月供股票唔係只揀盈富煤氣 呢隻長牛股 值得長揸 | 投資有道

投資有道・月供股票】本週朋友問筆者,未來五年有甚麼長牛股適合月供?筆者想了十秒便有答案,就是華潤置地(01109)。

撰文:周梓霖 | 圖片:新傳媒資料室、unsplash、photoAC

解釋為何長線看好潤地之前,筆者先分析甚麼股票才適合月供。

由於月供股票是一項長年期的投資,眼光一定放得長遠,必須要是具有護城河的股票,即是產品或服務不易被取代的公司。

既然投資期是長線,便要買在領域中最強的公司,期望公司做大做強。

然而,從這個角度選月供股票卻會出現一個問題,既然是行業領域做得出色的公司,估值肯定不便宜。

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圖片:photoAC

事實上,的確是這樣,但反過來看,行業做得出色的股票估值會便宜嗎?

雙輪驅動生意的內房股 事實上,月供股票不必太介意估值高低,因為這是一個分段買入機制,只要公司盈利長線向上,現時估值昂貴並不代表將來也昂貴,在平均成本法下,長線絕對不會摸頂。 說回潤地,筆者長線看好的邏輯並不難理解。

在一眾中、港地產股中,最受投資者青睞的是「收租+賣樓」的雙輪驅動生意模式,當中以新鴻基地產(00016)最為出色,近日股價亦連番破頂。

地產是一門資本要求高的生意,能否妥善控制現金流是公司獲利的關鍵。

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圖片:新傳媒資料室

樓市有大大小小的週期,賣樓利潤高低很視乎當時的經濟環境、樓市政策、息口走勢而定,盈利可預測性遠低於有數得計的收租業務。

再者,賣樓涉及買地、興建、推廣及融資等成本,現金流出的壓力龐大,若然遇上樓市低潮很容易令公司面臨週轉問題。

不過,如果一間地產商擁有龐大又成熟的收租物業,租金收入便能產生很大的穩定作用,因可以利用這些現金流支付融資成本,持貨能力大大增強,有條件等樓市轉旺時才推盤出售。

內地樓市銷售高速增長期已經過去,未來應會有更多內房股複製「收租+賣樓」雙輪驅動生意模式。然而,這模式並不是想學便能成功,當中最大關鍵是收租管理能力。

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圖片:unsplash

熟悉內地商場的投資者應會知道,潤地旗下萬象城這個商業品牌,在內地是數一數二,能夠與其匹敵的對手寥寥可數。

潤地去年投資物業(包括酒店)租金收入按年上升24.5%至95.2億元人民幣;租金毛利率亦高達65.9%;租金毛利上升33.5%至62.7億元人民幣。

集團旗下收租物業出租率長期處於理想水平,購物中心去年平均出租率達94.1%;寫字樓89.8%、酒店達65.9%,全線優於同業平均水平,絕非「死場」。

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潤地長線吸引地方是,手上仍有大量購物中心興建計劃,購物中心無論是數目及面積均可較去年上升超過1倍,而且地段大多位於一、二線城市,增長前景明朗。

以去年潤地核心股東應佔利潤193億元人民幣計,現時往績市盈率約11倍,估值顯著高於同業。

然而,倘若潤地租金收入日後翻倍,現時這估值便可肯定是超值。一隻長線有望做大做強的國企內房股,是長牛之選。

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