經一專欄 雙租族 加按 將軍澳 沙田 自住樓 買樓 租樓 債基 收息

月入50,000元 45歲父為子搬屋 雙租族以外的選擇|諗sir投資教室|經一專欄

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經一專欄理財個案讀者兒子將去將軍澳讀小學,因而讀者打算租出沙田自住樓,轉租住將軍澳,故請教諗sir,除了做雙租族外,還有沒有其他選擇。

撰文:諗Sir  ( Homebloggerhk ) |圖片:unsplash、新傳媒資料室

唔做雙租族 仲有咩辦法

諗sir:

你好,本人45歲,月入50,000元。

資產方面,有一沙田自住樓,市值500萬元,將於2019年底還清貸款,太太是全職主婦,現在沒有物業

因兒子將會到將軍澳讀小學,故打算租出沙田居所(估計每月可收租13,000至14,000元);轉租住將軍澳(估計月付租金16,000至17,000元)。

請問諗sir,除了做雙租族之外,有沒有其他更好的辦法?

讀者章先生

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讀者兒子將去將軍澳讀小學,因而讀者打算租出沙田自住樓,轉租住將軍澳。圖片:unsplash

加按物業再買樓

如讀者不想做雙租族,就要將就供滿的沙田樓加按,然後再買將軍澳樓。

假設將沙田樓按五成,得250萬元而供款約為每月9,500元,再買將軍澳兩房,預700萬元市值附近,七成上會借490萬,首期要210萬元。

此首期可由讀者加按所得,而將軍澳樓每月供款約19,000元(4.9÷2.59*×10,000)。

在新買加供舊之下,再減去沙田樓所收租金,讀者新增供款約為每月14,500元(19,000+9,500-14,000)。

誠然此舉衍生了些使費,買將軍澳樓用太太名,不用付15%從價印花稅,但3.75%印花稅即26萬元還是要付的;另外遇有買樓的70,000元佣金。

雖加按舊樓可獲借貸額約2.1%至2.4%的現金回贈,不過要留意坊間大致有兩個處理手法。

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不想做雙租族的話,讀者就要加按沙田的自住樓,再將錢用來買將軍澳樓。圖片:新傳媒資料室

加按舊樓的2個處理手法

手法一是所說的現金回贈只至樓價六成的借貸額,如上述讀者買700萬元二手樓,銀行負責回贈2%。

另外按揭轉介公司會話係有「朋友回贈」,回埋餘下的0.3%給你,如果同意了,全單回贈是2.3%。

留意銀行那2%,是指只到借貸額的六成,亦即700萬元之60%即420萬的2%,客人獲84,000元的現金回贈;另外按揭轉介公司會在一季後將那餘下的0.3%回贈給客人。

手法二是現金回贈可計算全個借貸額的2%,按上述例子490萬的2%計,即客人獲98,000元。而淨低那0.3%,由按揭轉介公司一季後回比客人。

留意不同按揭轉介公司對現金回贈之演繹並不相同,筆者上述兩例旨在指出最普遍之做法,大家清楚留意。

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加按舊樓可獲借貸額約2.1%至2.4%的現金回贈。圖片:新傳媒資料室

借貸力不足最致命

讀者有更致命一點未提,就是借貸力不足。

在他月入50,000元,而太太沒有工作情況下,只能產出借貸力647萬元(50,000÷10,000×50%×2.59);如按了舊樓250萬元再新買樓借490萬元,明顯就係唔夠借。

各位選擇中介,除了現金回贈外,更要留意中介有否為你著想幫你計好買樓預算及想方法扭轉乾坤。

坊間有些中介開始介紹埋一些「有鑊氣」之律師樓,試圖補償公司給予太多現金回贈予客後之損失,最後客戶未能如期成交而賠錢,得不償失。

所以讀者應做之一是利用「借貸力由無變有」之法,合規為無工作的太太建立借貸力。

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雖然讀者月入50,000元,但其太太沒有工作,二人借貸力不足。圖片:unsplash

買年息18厘的債基收息

另外儲蓄不多加上借貸力不高,可先在將軍澳租樓一年,亦盤算一下是否住返沙田+搭校車都適合阿仔。

畢竟讀者再買一間樓要付的稅款及雜費,未計裝修都應夠讀者租樓兩年了。

筆者的看法是繼續住沙田,然後再以儲蓄及用太太名,在更有投資價值的地區買第二間樓收租,到時太太的借貸力應已建構成。

就當一定要搬,可將按沙田樓的250萬元當中的100萬先試利用債基收息,年息18厘計。

每月可產出15,000元利息,夠租樓啦。留意債基組合不要一次過買,而是慢慢試慢慢增加買上去。

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筆者建議利用年息18厘計的債基收息,再以利息租樓。圖片:新傳媒資料室

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