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買舊樓無實樓睇 兩個情況照買無問題|經一專欄|鎖匙盤|香港樓市2019

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經一專欄樓市】今次有讀者想問Anthony Sir,買舊樓時,代理在無樓睇、只看相片和資料的情況下,便叫讀者考慮買,她應該怎麼辦?

撰文:1%Anthony | 圖片:新傳媒資料庫、中新社unsplash

買舊樓 無樓睇點算好?

Anthony Sir:

近日樓市真的旺了,每次假日我去睇樓時,也見有很多人睇樓。

而且很多地區的代理都說無匙,甚至無樓睇,只是給我看相片和資料,便叫我考慮買。

但我都未睇過樓,點買呀?其實無樓睇的情況普遍嗎?你會如何處理呢?會冒險去買嗎?

祝小姐

樓市轉勢,很多地區都缺鎖匙盤,甚至無樓睇。不過未必個個讀者會知道是甚麼回事,簡單來說,放盤可以有幾個不同的狀態:

(一)最理想的是「鎖匙盤」,意思是住戶已搬走,業主將鎖匙放在代理行,該睇樓客可以隨時上門睇;

(二)其次是「約睇」,意思是住客尚未搬走,不能隨時睇樓,惟可以約時間,例如等住戶放工回家後,或放假時睇樓;

(三)最差的是「無樓睇」,意思是無法安排睇樓,最常見可能是有租客不便開門,亦有可能是業主嫌煩不想開門。

舊樓無得睇有甚麼風險?

對於很多人來說:「大拿拿幾百萬買層樓,點可以唔睇清楚?」但現實是:「有甚麼好睇?投資者買樓經常不睇樓!」

先分析無樓睇有甚麼風險?

二手物業買賣是按現狀交易,換句話說,你睇樓的時候單位的狀況如何,收樓的時候也應是這樣,如果無樓睇,即是說無論單位內狀況如何,都要照單全收。

你便會問:「如果單位好殘舊點算?」「如果隨單位附送的電器壞了點算?」

細心想想,這些重要嗎?單位殘舊?便裝修吧。電器壞了?便買新的吧。

目前,樓價不斷攀升,即使一個上車盤便500萬、600萬元,20萬至30萬元裝修費之中,花20,000至30,000元更換全屋冷氣、電器,並不是大數目。

如果售價可以減5%至10%即是平幾十萬元,即使要裝修換電器或隨時有賺。

然而,有些情況下,不能不睇樓,例如你的預算很緊絀,沒有多餘資金為單位大裝修、換電器,便必須要看清楚單位內情況。

又例如你很害怕裝修;或買的是一些相對比較高危的單位。

例如一些樓齡比較舊,屋苑管理質素比較差的單位,或是一些容易出現嚴重漏水情況的連天台、平台特色單位等,便應要盡量看看。

連租約買單位不一定睇樓

在某些情況下,無樓睇其實並不太大問題。一個情況是連租約買,買入單位的目的是出租,既然有人租,何須緊張?

另一種情況是打算全屋裝修後自住,即使單位經已裝修,提供電器,也未必合你心意。

最緊要便宜,筆者買舊樓多數是不睇樓。由於很多人對於無樓睇會很擔心,因此你如能不睇樓,

相對來說,競爭者會比較少,而且樓價一般會比有樓睇的單位稍為低。

唔睇舊樓也可買到筍盤

旺市時,人人癲搶是無得講啦,但市況差時甚至可以低5%至10%。

只要你平日多睇樓,同一屋苑的其他單位經已睇過,座向、景觀,普遍舊樓單位的內隴狀況已經是心中有數。

部分無樓睇的舊樓單位可看相片,雖然可能唔夠Update,但至少是有參考,有些連相都無的單位便要小心點。

如何可以做好準備功夫,唔睇樓也可以買到筍盤,往後在講座活動再分享。

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