低價買地魔法 — 換地權益書

投資

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要聞:

2012年9月22日,發展局舉辦最後一場發展新界東北諮詢會,結果引起不同利益團體迴響。對於擁有地權的原居民而言,問題在於補償。近日鄉議局更將作為徵地賠償的換地權益書舊事重提,引起一番討論。從投資角度看,相信地產商最樂觀其成,因為可以大大降低日後投地成本。

所謂換地權益書是港府於1960至1983年間,在新界徵地時所發出的換地證書,其中可以分為甲類(Letter A)及乙類(Letter B)。甲類換地權益書規定,每一平方呎建築地可以換取另一幅相同面積的建築地;乙類換地權益書則訂明,每五平方呎農地,只能換取兩平方呎建築地。手執密底算盤的發展商清楚明白,換地權益書本質上是土地期權,地價愈高時換地權益書愈值錢,所以各路人馬致力收集換地權益書。如恒基地產(00012)、新鴻基地產(00016)、南豐集團、華懋集團是箇中的佼佼者。恒基在1987年股災及1989年六四事件後,均有大手吸納換地權益書。後來港府明白不可能無止境發出換地權益書,因此馬上變陣,在1983年起停止發出有關證書。因為當時換地權益書持有人,可以要求當局兌換相當於183公頃的建築地,港府手上的土地可能已無法滿足。

換地權益書變投地「籌碼」

取而代之,1984年起換地權益書持有人可向港府索取現金,而當局亦會定期公布換地權益書的價值。惟發展商並非「省油燈」,不會貿然把換地權益書出售。港府唯有讓換地權益書作為投地的「籌碼」,亦設立「投地專場」,只准換地權益書持有人投地。如將軍澳的將軍澳廣場、南豐廣場、東港城;馬鞍山的馬鞍山中心等項目,發展商均以換地權益書形式買入土地。換言之,發展商可以用極低價錢投到大幅土地。翻查地政總署資料,1994年兩幅以換地權益書拍賣的馬鞍山地皮,其平均每平方呎地價還不到170及300元。即使由這些土地建成的樓宇在亞洲金融風暴期間推出,發展商仍可以獲得豐厚利潤。現時有建議再採用換地權益書徵收新界土地,相信以恒地最著數。恒地不單是擁有最多農地的發展商,據報道,在新界東北更擁有510萬平方呎農地。無論港府用甚麼代價收地,恒地都是大贏家,難怪恒地股價早前屢創年內新高。