97年投資輸300萬後翻身 如何再賺1,000萬 | 理財個案 | 經一專欄

諗sir：

你好！最近有幸拜讀諗sir的文章，反思自己一直以來對理財的概念實在太枯淺、太落伍，希望能立即重整投資策略，用有限的時間及借貸力，重新規劃退休前準備。
本人及丈夫現年48歲，二人月入各約55,000元，合共11萬元，工作穩定，可做到退休。
育有一兒17歲，現於外地升學，另夫婦二人均要供養父母，由於開支不少，每月只可儲蓄約20,000元。
由於1997年於樓市和股市共蝕去300萬元，自此投資態度轉趨審慎，只懂把辛苦工作得來的儲蓄放進銀行，靜待機會。

資產方面，本人單名持有一個三房自住物業，2006年以310萬元購入，樓齡18年，月供13,000元，市值1,000萬元，仍欠銀行50萬元，從未加按。
現金180萬元做港元定期收息；房地產信託基金（REIT）100萬元，年息5厘，每月收息4,000元；股票30萬元；外幣30萬元；教育基金現金價值30萬元；兩份人壽保險現金價值75萬元。
由於手上定期差不多到期，故希望利用手持的現金増加被動收入，幫補開支。
另外這幾年一直想買車位或用丈夫名字購買第二個物業，可惜錯過了良機，請問現在是時候嗎？若不，該如何部署？

希望能得到諗sir指點迷津！

讀者黃太上

重新規劃理財投資策略

讀者人工不高不低，發達無佢份，一生求穩定，其實這類人儲樓逐間上最好。

先把樓市升幅加按套出，1,000萬元樓可按六成，減去尚欠銀行50萬元，實得550萬元，每月按揭供款因此升至約23,000元（6÷2.59*×10,000）。

讀者需否要擔心樓價下跌會否令銀行call loan？

首先讀者按出的錢買債為主，跌極有個譜。如不用此方案，此等銀碼暫未有更高保證性的方案。

債基方案雖有槓桿，讀者可只將550萬元當中之120萬元投入，收15至18厘年息。

另120萬元買低波幅只派8厘，平均下240萬元收息約12厘，月收約24,000元，已夠cover按揭新增之供款。

若資金高達800萬至1,000萬者，可棄債基而用直債，渣打保證7厘派息之直債，加上槓桿東亞或大華銀行發行之直債，整個直債組合保本地收8厘可預期。

投資買債基或直債

而無論債基或直債，都可由少加碼至大，息率大致不變，讀者可逐步試買，收得息好再加碼。

無論現金是500萬元以上還是以下，都有階梯通向更高被動收入之路。

至於有剩的310萬元（550-240），可用老公名以120萬元做首期，買600萬元附近價碼樓。

轉名再買樓租出

付了首期後由租客幫手供，10年後供款少了，開始月月有淨現金流出，就是讀者退休所用的錢。

至於第三間樓，要待現有樓價再升、或按揭結欠少於50%，可將租金轉為核實收入幫手批到按揭買第三間樓；

如夫婦間無「人頭」，可能就要內部轉名去騰出一個「人頭」去減稅。

做好上述有三樓在手，而現金剩100多、200萬元，加上夫婦原有資金，十年後計夠平穩過餘生。

理財知識的重要性

當然如早在30歲懂此學識，現時起碼三間過1,500萬元的樓在手，而且是供滿了的，根本可以隨時唔做，又或者返工當玩亦可。

欠缺理財知識，就令人要打多十幾年工去彌補。

另外，筆者發現近期個案中查詢車位的人上升，這對經營一批垃圾貨的車位經紀可是喜訊。