靠一層自住樓賺盡現金回贈 物業轉按申請程序一覽|經一專欄|香港樓市2019

靠一層自住樓賺盡現金回贈 物業轉按申請程序一覽|經一專欄|香港樓市2019

【物業轉按・經一專欄】目前供樓利率平均2厘左右,租金回報率約3厘,因此買樓收租,可產生正現金流(positive carry),這亦是樓價難跌原因之一。本週探討轉按申請程序及注意事項,讓業主「無縫轉按」賺盡現金回贈。

撰文:子非魚|圖片:unsplash、新傳媒資料庫

如果是現樓,可於罰息期結束前三個月申請轉按,原因是環聯信貸資料庫(TU)資料有效期為三個月,假設8月1日罰息期完結,那麼,5月應該開始申請轉按,並於罰息期過後,即時提取貸款(drawdown) ,時間上便脗合。

只要遞交轉按申請表,便能鎖定當時利率及現金回贈率,之後即使銀行轉按條款有甚麼改動;貸款尚未正式提取,業主亦完全毋須要擔心。

然而,倘若申請人發現8月時,按揭利率更低,或現金回贈更高,應怎麼辦?

是可以向銀行申請減息及調整現金回贈率,即使已經簽署貸款信,只要貸款尚未提取,申請人仍可以向銀行爭取重新定價(repricing)。

因此,提早申請轉按最著數——加息不關自己事,減息銀行卻要跟從,有點「輸打贏要」,惟對於業主而言,是相當合情合理。

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【物業轉按・經一專欄】圖片:unsplash

預早申請轉按有贏無輸

筆者發現很多時業主在轉按實務操作上,不懂得計算罰息期,其實只要查閱每月供款單,第24期供款到期日就是罰息期完結之日,意味供完第21期後,業主便可以申請轉按。

律師樓會協助申請人,協調提取貸款日子,確保罰息期完結日後,自動轉至新銀行。

業主申請轉按時,不必通知原銀行,直至轉按批出後,並簽署貸款信,律師樓會向原銀行索取樓契,以及安排餘下程序。

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如果因為種種原因,轉按不獲批,業主可留在原銀行繼續供樓,原銀行也不會得悉業主曾經申請轉按或被拒批。

如果是樓花,入伙後才可以轉按。當業主知道入伙日,可以在該日期前三個月申請轉按。不過銀行要確定貸款提取日前物業已經入伙,才肯放出貸款。

如果因為種種原因入伙日推遲,令到環聯信貸料過了三個月有效期,銀行便要重查環聯,並且需要借款人提供最新入息證明。

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成功轉按後,至提取貸款當日,律師樓會先還款予原銀行,加按套現的金額會入票到借款人戶口,翌日才會入賬。

很多客人在提取貸款當日,看不到加按金額而感到憂心,其實銀行及律師樓沒有「走數」,只是加按部分需時入賬而已,大可以放心。

至於銀行現金回贈發放日,實際是因銀行而異。最快是滙豐銀行,一般即日下午或翌日過數;其他銀行需時數天,最慢的銀行需時兩至三週。

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【物業轉按・經一專欄】圖片: 新傳媒資料庫

至於按揭代理現金回贈,一般要預兩至三個月。

當貸款成功提取後,新銀行火險亦會即時生效,而舊銀行的火險,如經已支付一年保費,可以退保取回部分保費。借款人應主動向原銀行申請火險退保;否則,便手持兩張火險保單。

如果三年前,申請六成或以上的高成數按揭,由於樓價升幅不少,業主可以申請退還15%保費,只需轉按完成後,向原銀行申請便可。至於轉按申請的注意事項,下週詳談。

編按:作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。