標普樓價指數只計獨立屋

香港有中原城市領先指數（CCL）反映本地樓價走勢，美國則有標普/Case-Shiller樓價指數
（S&P/ Case-Shiller Home Price Indices，下稱標普樓價指數）。惟有別於CCL每週公布，
標普樓價指數僅在月底公布數據。由於美國樓市強弱，與美國聯邦儲備局何時啟動加息週期息
息相關，值得香港投資者關注。

標普樓價指數僅追蹤單一家庭入住獨立屋（single family house）以量度美國當地樓價。
惟其他住宅類型，如出售式公寓（condominiums）、出租式公寓（co-ops/apartments）、多戶住宅（multifamily dwellings）入住的家庭數目多於一個家庭，不符合指數編製公司的定義，故這些樓宇不被納入指數中。不同類型住宅單位的業權有一定程度分別，獨立屋業主擁有獨立屋所處的土地業權。惟出售式公寓單位業主僅擁有單位內的業權，事關出售式公寓所處土地業權屬購入公寓單位的全體業主。業主出租單位須得到業主委員會批准。除出售式出公寓外，還有出租式公寓。由於出租式公寓業權由個別公司擁有，故入住出租式公寓的家庭只是租客。

涉及樓宇價值137萬億元

涉及樓宇價值137萬億元美國還有一種叫多戶住宅（multi-family dwellings），縱使有獨立屋的外貌，惟有多於一個家庭入住，故不能納入標普樓價指數之中。雖然標普樓價指數只統計獨立屋樓價升跌，惟該指數極具代表性。正如恒生指數50隻成分股相當於港股主板總市值的55%。根據2010年數據，標普樓價指數網羅的獨立屋價值為17.6萬億美元（約137.3萬億港元），相當於美國所有住宅總值75%。此外，標普樓價指數網羅全國數以百萬家獨立屋作為採集成交數據的對象。新英格蘭區、中大西洋區、中東北部區、中西北部區、南大西洋區、中西南部區、中東南部區、山嶽區及太平洋區共九個區域的獨立屋均是該指數的統計對象。有別於個別樓價指數倚賴測量師估值，標普樓價指數採用重複交易法（repeated sales method），以同一幢獨立屋先後兩次交易所產生的價格變化來計算樓價的變化。指數編製公司為加強準繩度作出多項微調。如同一幢獨立屋半年內買賣多於一次，意味相關成交可能是親屬間轉讓，或涉及重建的交易。故相關成交數據不會用作計算樓價指數。理論上，樓齡愈高的獨立屋價值愈低。惟市況熾熱時，樓齡高的獨立屋仍能賣得好價錢。故指數編製公司為調整樓齡這因素，對樓齡偏高樓宇成交價給予較低權重。最重要的是，指數編製公司留意到樓宇成交量始終不及股票、債券、黃金等其他資產類別活躍。以免個別月份成交過少以扭曲標樓價指數，故指數編製公司以移動平均數方法呈報最新月份指數，意即8月份的指數為6月、7月及8月獨立屋成交價的平均數，如此類推。這個方法好處是計算指數時有足夠的成交量，以增加標普樓價指數說服力。