新手買樓伏位大拆解 3個區有錢都唔好買|經一專欄|香港樓市2019

新手買樓伏位大拆解 3個區有錢都唔好買|經一專欄|香港樓市2019

【買樓.經一專欄】諗sir:
本人想投資買樓,在選區問題上想請諗sir指教。目標是600萬元樓下,具良好升值同收租潛力。

目前心水對象包括疊茵庭、屯門市廣場元朗Yoho新盤290呎以下開放式單位、旺角洋樓、長沙灣洋樓、港島西40年樓齡洋樓、荃灣荃威花園、荃灣中心、荃景、富華中心等。
因為選擇太多,請問第一次買樓應該先買屋苑還是洋樓,希望諗sir提供寶貴意見。謝謝。
讀者Alex

撰文:諗sirHomebloggerhk)|圖片:新傳媒資料室、unsplash

新手買樓入手大屋苑定單幢洋樓好?

新樓請買大屋苑,因為易睇易上手。大屋苑樓間隔相同、用料相同、管理公司相同,餘下座向同高低層就決定了應有之市價。然而洋樓,同區洋樓用料可有很大分別,用料差自然易漏水要維修價難升。至於洋樓林立之油尖旺區,有些洋樓是商住分層、有些是全住宅的,治安分別頗大。而且這僅是買舊洋樓前要留意之其中幾項,故初心者在大屋苑等低水盤出現比較好。是否非筍盤不買?新手如果要筍盤,要有準備等半年或更長。

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【買樓.經一專欄】圖片: unsplash

三大供應區要迴避

新手要執筍盤一定要縮窄睇樓範圍,例如只睇沙田第一城的兩至三個開則、二要勤力睇樓、三是反應要快。筍盤往往真的是「過唔到夜」,見個開價已到筍位,就要勇敢開票。讀者話想要升值同收租潛力好的樓,這句是廢話,等於話俾經紀知你無準備。話說你想睇第一城,你可以入經紀行同經紀講:「想睇第一城三房,688果隻!」下一句就可以問下:「依家有幾多個租盤同賣盤做緊」,看看當地市場深度,一旦入手能否隨時出貨。
再來就問下:「個盤點拎返黎?」看看經紀同業主的關係如何,或有助搶得目標單位到手。

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【買樓.經一專欄】圖片:新傳媒資料室

至於選區,要著重稀有性及看供應。現時供應最大的三區是九龍城(啟德)、元朗、西貢(即將軍澳),無特別需要就宜避開。留意九龍城為A類細單位供應數目之首,故買一房或studio在該區「前途暗淡」;元朗很多村屋、鐵皮屋,就當劏房都唔好做,何況細單位?

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【買樓.經一專欄】圖片: unsplash

說到稀有性,香港市場欠的是三房。當然讀者預算只有600萬元,三房除了去大西北;否則,不可以。故屯門大兩房、或馬鐵線一些2000至2010年落成之樓房,都可考慮。約2000至2010年落成樓房之特別之處,在於有不錯的會所、有大窗戶易透光、又無工作平台,既慳了錢唔使買無謂空間,而管理費亦不會因過分奢華的會所而變貴。順帶一提,造唔造到按揭,唔係問銀行或經紀。

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【買樓.經一專欄】圖片: unsplash

不少人落訂之前話去問銀行,看是否上到會才落訂;其實銀行一日未出offer letter,都未叫肯定有loan批俾你。
留意買家如超過45歲,是無法造足30年按揭;樓齡如逾40年,亦係造唔足30年按揭;而一個月入20,000元的人,如無街數可借259萬元,餘此類推。要諗清楚先落訂,好多人都係無諗清楚,就聽經紀講簽名俾票,最尾無咗筆首期。

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