新手買樓伏位大拆解 3個區有錢都唔好買｜經一專欄｜香港樓市2019
目前心水對象包括疊茵庭、屯門市廣場、元朗Yoho新盤290呎以下開放式單位、旺角洋樓、長沙灣洋樓、港島西40年樓齡洋樓、荃灣荃威花園、荃灣中心、荃景、富華中心等。
因為選擇太多，請問第一次買樓應該先買屋苑還是洋樓，希望諗sir提供寶貴意見。謝謝。
讀者Alex
撰文：諗sir（Homebloggerhk）｜圖片：新傳媒資料室、unsplash
新手買樓入手大屋苑定單幢洋樓好？
新樓請買大屋苑，因為易睇易上手。大屋苑樓間隔相同、用料相同、管理公司相同，餘下座向同高低層就決定了應有之市價。然而洋樓，同區洋樓用料可有很大分別，用料差自然易漏水要維修價難升。至於洋樓林立之油尖旺區，有些洋樓是商住分層、有些是全住宅的，治安分別頗大。而且這僅是買舊洋樓前要留意之其中幾項，故初心者在大屋苑等低水盤出現比較好。是否非筍盤不買？新手如果要筍盤，要有準備等半年或更長。
三大供應區要迴避
新手要執筍盤一定要縮窄睇樓範圍，例如只睇沙田第一城的兩至三個開則、二要勤力睇樓、三是反應要快。筍盤往往真的是「過唔到夜」，見個開價已到筍位，就要勇敢開票。讀者話想要升值同收租潛力好的樓，這句是廢話，等於話俾經紀知你無準備。話說你想睇第一城，你可以入經紀行同經紀講：「想睇第一城三房，688果隻！」下一句就可以問下：「依家有幾多個租盤同賣盤做緊」，看看當地市場深度，一旦入手能否隨時出貨。
再來就問下：「個盤點拎返黎？」看看經紀同業主的關係如何，或有助搶得目標單位到手。
至於選區，要著重稀有性及看供應。現時供應最大的三區是九龍城（啟德）、元朗、西貢（即將軍澳），無特別需要就宜避開。留意九龍城為A類細單位供應數目之首，故買一房或studio在該區「前途暗淡」；元朗很多村屋、鐵皮屋，就當劏房都唔好做，何況細單位？
說到稀有性，香港市場欠的是三房。當然讀者預算只有600萬元，三房除了去大西北；否則，不可以。故屯門大兩房、或馬鐵線一些2000至2010年落成之樓房，都可考慮。約2000至2010年落成樓房之特別之處，在於有不錯的會所、有大窗戶易透光、又無工作平台，既慳了錢唔使買無謂空間，而管理費亦不會因過分奢華的會所而變貴。順帶一提，造唔造到按揭，唔係問銀行或經紀。
不少人落訂之前話去問銀行，看是否上到會才落訂；其實銀行一日未出offer letter，都未叫肯定有loan批俾你。
留意買家如超過45歲，是無法造足30年按揭；樓齡如逾40年，亦係造唔足30年按揭；而一個月入20,000元的人，如無街數可借259萬元，餘此類推。要諗清楚先落訂，好多人都係無諗清楚，就聽經紀講簽名俾票，最尾無咗筆首期。
