將九成按揭定於$400萬成樓市魔咒 無父幹者更該盡快買樓｜香港樓市2019｜經一專欄

之前我沒有跟隨你的建議買樓，實在可惜！今年初樓市下跌好像很短暫，跌幅也不多。之前睇過很多上車盤，跌到400多萬元便開始反彈，很羡慕你們可以把握機會買到筍盤。除了外圍因素之外，是甚麼原因？最近外圍氣氛又差了，再有無機會上車？
徐先生

撰文：1% Anthony ｜圖片：新傳媒資料庫、unsplash

近年政府不斷收緊按揭，間接推高了樓價，惡果逐漸浮現。收緊按揭，表面上是減低市場信貸風險，減低需求，從而可以令樓市降溫，豈料卻成為樓市最有力的托市工具。
幾個月前的跌市，見到按揭政策托市的威力，很多上車盤跌至400萬元附近，便已湧現強大的支持，例如九龍灣得寶花園觸及400萬元便止跌。

大埔翠屏花園錄得幾宗低於400萬元的成交，其他上車樂園，例如天水圍嘉湖山莊的兩房單位、沙田河畔花園、大圍金獅花園、沙田第一城等跌到420萬至450萬元便有很多買家搶。
為甚麼會這樣？絕對是政府按揭政策闖的禍！根據現時指引，八成以上的按揭，貸款上限是360萬元。
換句話說，只有400萬元以下的物業才可以借盡九成按揭。亦只有450萬元以下的物業，才可以借多於八成的按揭。
由於買家可以俾少不少首期，這些單位亦特別叫座，即使呎價高一截，亦有很多人爭住買。
禍蔓至一些新式屋苑，跌至600萬元便不再跌下去，例如將軍澳新寶城及新都城，奧運站港灣豪庭，擁沙中線概念的翔龍灣等，跌至600萬元左右已經行人止步。

這個關口更嚴峻，因為根據金管局的指引，只有600萬元以下的物業才可以借高成數按揭。
換句話說，600萬元以下的單位，需要120萬元首期；但600萬元以上單位，便要240萬元或以上首期才可以買到，相差120萬元。
一般打工仔如果單靠打工儲錢，基本上是難以上車，明顯又是因為政府將高成數按揭門檻定在600萬元以下。

按揭門檻成為托市支持力

過去十年，政府不斷推出「辣招」，期望令市場降溫。然而，事實是，每次都事與願違，反而推高了樓價。
今次跌市非常明顯，按揭政策不明所以地將九成按揭及八成按揭的門檻，定於400萬及600萬元，這個門檻成為樓市的魔咒！成為托市最大的支持力！
最離奇的是，「辣招」得到市民及政客的支持，即使是為民請命的民主派也都支持政府的「辣招」，到底政府、政客是真心想幫助市民置業？還是想托市？

今時今日如果買想借到高成數按揭，就要接受愈買愈細。位置稍好、樓齡較新的物業，基本上只有一房及開放式單位，可以做到600萬元以下，可以借到八成或以上的高成數按揭，誰說納米樓無人買？
事實是無得選擇！無得唔買！不靠樓價升值，單靠份工又如何可有幾百萬首期上車？
細…都要買！現在的細銀碼單位，普遍比大碼單位至呎價高一至兩成，愈無錢、愈無資產，就愈要買得貴，如果沒有父幹、母幹，筆者建議盡快起步。