月入$17K 想向第四宅前進 要提升借貸力 可以咁做 | 香港樓市2019|經一專欄

月入$17K 想向第四宅前進 要提升借貸力 可以咁做 | 香港樓市2019|經一專欄

【借貸力・經一專欄 】諗sir:

本人今年48歲,月入60,000元(14個月糧);太太46歲,月入17,000元;兒子22歲,仍在中文大學讀醫 ,2021年畢業。

資產方面,有一自住未補地價居屋,沒有按揭,估值570萬元;另有屯門私樓,2014年買入,已出租,有打釐印,每月收租12,000元 , 估值573萬元,欠按揭260萬元。
今年初成功將太太從未補地價居屋之「人頭」䆁出,現可「首置」買入第三層物業。
因太太收入不多,問過銀行以她個人收入只能借180萬元;而本人因multiple mortgage的關係,作為太太擔保人借款幫助不大。
現考慮將屯門出租樓轉回自住,再向銀行加按八成,但恐怕按揭證券公司;要麼就賣出屯門樓,套回約340萬元(600萬元-260萬元)以補助太太借款之不足。

這問題已經煩惱了半年多未有明確方案,希望諗sir幫忙解開以上難題,讓本人完成一生三宅格局,向第四宅前進。
讀者煩惱人上

撰文:諗sirHomebloggerhk)|圖片:新傳媒資料室、unsplash

看牌面,讀者應可再借錢擔保太太入手第三間樓,而不是他自己所講,已兩樓在手借不到錢。
讀者的借貸力為906萬元(60,000×14÷12÷ 10,000×2.59*×50%),而收租樓借了260萬元、居屋沒有按揭,換言之仍有約500萬元借貸力未用。

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【借貸力・經一專欄 】圖片:新傳媒資料室 

若萬餘元收入的太太再加讀者擔保,要買500萬至600萬元的樓報自住,如此高成數成上會應沒問題。當然筆者未有時間親身會晤讀者,以上推敲未必夠準,但一件事可肯定是讀者必需提升借貸力。筆者早年於銀行工作,觀察到有些人在按揭上很懂幫自己「化粧」取得優勢。

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【借貸力・經一專欄 】圖片: unsplash

勿亂信按揭轉介公司

對於萬多元人工者,優點是就算俾人炒咗,搵過另一份萬多元的工作都唔難;此情況下不妨由親人開公司出糧給太太,增加借貸力。當然要有證明太太在此公司有其角色,值得出糧給她;另外公司出糧唔會差勁到出現金,就當支票出糧都要好好保護才成。坊間有些按揭轉介公司可助你做好晒上述行為,代價是加按或買樓後所得的2%,即十多萬元現金回贈要俾晒該轉介公司。

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【借貸力・經一專欄 】圖片: unsplash

筆者有學生試過此等服務,臨尾到銀行簽文件才發現自己突然在一間不知名公司工作,覺得不對勁,所以無簽。如簽下去風險一是用利用假聘任騙貸;二是轉介公司有了你的犯罪把柄,上報銀行真唔知點收科。如讀者每月只賺萬多元,突破方法是先做好自己借貸所需文件,令自己可以問到銀行借錢;然後再叫親兄弟或太太利用信用卡低息借貸、或循環貸款、幫自己借到50萬至100萬元在手。

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【借貸力・經一專欄 】圖片: unsplash

然後選取些600萬元之下大兩房單位,利用其可盡借八成上會之特性及大兩房夠平又好間之原理,每個位間到盡。留意借錢梗要還,還得到先好借。可能你會諗:「做乜咁複雜?同agent買新樓咪可以只畀5%首期上會。」筆者只能說,新樓賣俾你個溢價頗高,入手後由於屋苑在兩至三年後會不斷有人賣樓,沽壓頗重。因已有兩樓、不用急買第三間,建議讀者加按令現金提升及改好太太借貸文件,部署2至3年後再買。