買樓首先要自己照鏡 夫婦計好數想現在入市置兩宅  | 經一專欄

買樓首先要自己照鏡 夫婦計好數想現在入市置兩宅 | 經一專欄

買樓經一專欄】說局勢不明就不買樓,雖筆者意見唔係話日日要買樓,但細心想都知,局勢日日都不平的啦。
撰文:諗sir| 圖片:新傳媒資料室、中新社

諗sir:
本人拜讀諗sir文章獲益不淺,現有一關於選樓問題想請教。
其實夫婦二人如果想置兩宅,是否有能力就應入市?因為身邊很多人說局勢不明朗,要等待時機,樓市可能會下跌。
但看諗sir過去專欄,夫婦二人兩宅其實是必須的,那麼是否如自住般,計好數就應入?
另外選樓方面,心目中有幾個目標屋苑,想請諗sir給意見。
荃灣海濱花園,樓齡30年較舊,但屬大型屋苑,且有附近屋苑帶動。
屯門卓爾居,與屯門西鐵的距離跟海濱花園至西鐵的距離差不多,但樓齡十年較新。
最後是屯門市廣場或時代廣場,交通配套便利,但樓齡也是30年。

荃灣和屯門平日較多經過,感覺較熟悉,請問荃灣區是理想區分?
如計出租率,哪個屋苑較好?應該循那裡參考資料?
相比以上的荃灣、屯門屋苑,沙田第一城、粉嶺花都廣場如何?
謝謝。
讀者新仔

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圖片:新餓媒資料室

說局勢不明就不買樓,雖筆者意見唔係話日日要買樓,但細心想都知,局勢日日都不平的啦。讀者要搞清楚,甚麼因素對買樓是致命的、甚麼因素不是。請容許筆者囉唆些少,大家明白市場無形之力要尊重,你有料,就叫得起價,此道理去到深圳都一樣。

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圖片:新傳媒資料室

買樓首要條件是自己照鏡

理財同處事一樣,今天的放任,令你他日更無選擇;賺錢,不為其他,就是要令自己有更多選擇。最令筆者煩惱的,是讀者連自己人工及有幾多資金都無提供,足證他未明白,買唔買同買邊,首先係睇自己;其次才看客觀因素。買樓首要條件是自己照鏡,假如讀者夫婦二人人工合共50,000元,那麼借貸力就是647萬元(50,000÷10,000× 50%×2.59*)。

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圖片:新餓媒資料室

若此情形下,最多動用借貸力六成買樓,即借盡是400多萬元;若讀者有現金200萬元,即最盡可考慮600萬元的樓。此預算下,屯門市廣場細單位及海濱花園細單位都可諗;不過,受制於上兩年荃灣新盤開賣,愉景新城同海濱花園都受沽壓,所以要避。再下一級去選區,要看人流及供應;至於屋苑睇樓齡,答案唔係愈新愈好。

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圖片:中新社

試諗下買一手車,當然新款好,但頭幾年個車價跌得好快。至於出租率,就是與一間屋的空租期有關,誠然租約如租三年或之下,係唔需要報上田土廳,所以不能準確計到一個住宅究竟一年平均空租幾多日,除非業主好有心留好晒證明俾你睇。

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圖片:新餓媒資料室

故我們能觀察的,就是一個屋苑的流轉量,例如租務成交與單位總數目之比率。換言之你可去大經紀行的網頁,看看屋苑近年之租務成交,從而得知交投是否活躍;惟單幢樓就很難查看。

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