《80後百萬富翁》– 聰明投資地產策略(二)

《80後百萬富翁》– 聰明投資地產策略(二)

物業投資的另一項特點,是可有租金回報。同樣以200萬元的樓價計算,若果租金收入有5厘,即是每月收租2,000,000元 × 5% ÷ 12 = 8,333元。究竟是樓價決定租金,還是租金決定樓價呢?答案是租金決定樓價。

首先用租客的角度看,租客著眼的是單位的大小、位置、環境、配套等實際因素,他願意支付多少租金取決於實際因素,而不是取決於樓價,他不會因為樓價的數字上升20%而願意多付20%租金。

租金決定樓價

縱使樓價可能因實際因素而上升20%,但樓價這數字只是結果,這數字並不能成為影響租金的原因。因此,決定租金升跌不是樓價,而是實際因素及市場供求。

相反,租金則成為決定樓價的因素。用投資者的角度,租金收入就是得到的回報,而樓價就是支付的成本,若果一個物業能產生較多的租金回報,投資者願意付出較高的成本(即用較高樓價買入),因為只要租金有支持,樓價就有支持;就算樓價升令買得起樓的人減少,都會有投資者支持。

樓價在短期而言,由供應及需求決定,但長期價值則由長期回報決定,而回報就包含了租金收入加上樓價升值。

因此,當評估一個物業是否一個好的投資項目時,租金收入是重要的因素。下表用200萬元樓價作例子,顯示出在不同的租金回報率下,每月的租金收入:

每月租金收入(樓價2,000,000元)
回報率 / 租金收入
2% / $3,333
3% / $5,000
4% / $6,667
5% / $8,333
6% / $10,000
7% / $11,667
8% / $13,333
9% / $15,000
10%/ $16,667

若果以200萬元購入了一個單位,做七成按揭,供20年,並將單位出租,將租金收入用作支付供樓開支,如果每月收到的租金回報大於供款支出,就可以利用租金來抵銷供樓支出,尤如租客替你供樓一樣。

做到租金收入大於供樓支出

懂得運用其中法則,便能令財富愈滾愈大,達至「乘」的效果:例如租金收入有5厘,每月的租金收入為8,333元,若按揭利率為3厘,每月供款為7,764元,將租金收入用作供樓後,還可以得到(8,333元 – 7,764元)= 569元的回報。

在低息的環境下,租金收入大於供樓支出的情況較常發生,但當利息開始調升時,要做到則比較困難。

真正的投資者能夠在非低息的環境中,亦能夠做到租金收入大於供樓支出,然後再利用物業的特性(容易取得貸款),以「樓養樓」等方式,將財富愈滾愈大。

重溫:

【聰明投資地產策略(一)】http://www.edigest.hk/Vip/detail?id=1967
【聰明投資地產策略(三)】http://www.edigest.hk/Vip/detail?id=2010
【聰明投資地產策略(四)】http://www.edigest.hk/Vip/detail?id=2029

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節錄自《80後百萬富翁》創富篇
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