《80後百萬富翁》– 聰明投資地產策略 (四)

《80後百萬富翁》– 聰明投資地產策略 (四)

租樓比買樓賺得更多?

筆者多次強調物業投資只是眾多投資工具的其中一種,不要過分著重「擁有」這字眼,現在用例子說明一下:

假設樓價為200萬元,做七成按揭,供20年,按揭利率5%,租金回報5%,假設利率及租金回報率不變。情況一選擇供樓,情況二選擇租樓。

情況一:供樓

首先支付60萬元首期,然後開始供樓,每月供款為9,239元,20年完成供款,真正擁有這個價值200萬元的物業。

情況二:租樓

由於選擇租樓,故此不用支付首期,因此將這60萬元用作投資。假設現在有個投資工具A,工具A每年的派息回報同樣是5%,並且會每月都派息。現在將60萬元投資在工具A之上,一個月收到的回報是(600,000元 × 5% ÷ 12)= 2,500元。

當收到派息後,又會將這利息再投資在工具A之上,即是將這60萬元以複利息的形式不斷滾存,20年後,這60萬元會增值成1,627,584元。

另一方面,雖然每月沒有供樓開支,卻要每月支付租金,現在租用該200萬元的單位,每月支付租金是(2,000,000元 × 5% ÷ 12)= 8,333元,比較之下,租樓比供樓每月節省了(9,239元 – 8,333元)= 906元。

這每月節省下來的906元,會投資在工具A之上,同樣以複利息一直滾存下去,就這樣每月投入906元,20年後便會累積成372,396元。

最後將兩筆錢加起來(1,627,584元 + 372,396元)= 1,999,980元,即是200萬元(因為有小數點誤差),即是說,只要有另一種工具與該物業的回報相同,結果就完全沒有分別。

就是這個原因,在之前多次說物業不要看成非有不可,只是眾多投資工具之一;而在供樓及租樓的問題上,最重要不是擁有物業與否,而是按揭利率及回報率,若相比之下,有其他投資工具有更好的回報,便應投資在該工具之上,故不要著眼於「擁有」這字眼上。

要視乎投資回報及按揭利率

上述例子為了簡化計算過程,沒有加上樓價升值的因素,但同時,投資工具A同樣是沒有升值,只有派息的投資工具(即是設計到與該物業回報相同,結果就會相同)。就算加入樓價升值因素,只要有投資工具與其總回報率一樣,結果便會完全一樣。

因此決定要投資物業,並不是由於要擁有物業,而是因為回報率比其他投資工具更高。而租樓亦不一定是替人供樓,要視乎按揭利率及租金回報率而定。

物業這工具比起其他投資工具的特性是較易取得銀行貸款,但特性可以是好亦可以是壞。若果物業的總回報率(租金 + 升值)小於按揭利率,按揭這特性只會拉低回報率,例如:

200萬元的樓價,首期60萬元,租金加上升值的回報率有6%,但按揭利率為10%。我們可以把200萬元想像成兩部分:一部分支付了60萬元的部分,並得到6%的回報,即是有正回報;另一部分則是按揭的140萬元,同樣得到6%的回報,但卻要支付10%的利息成本,令這部分得到-4%的負回報,即是虧損。

因此,若物業的總回報率小於按揭利率,借得愈多回報愈差,又或虧損愈大;但若果總回報大於按揭利率,借得愈多,回報愈高。

專業的物業投資者不會著眼於「擁有」這字眼,他們會理性分析,評估回報率及按揭利率,靈活運用槓桿及懂得平衡風險。他們不介意把槓桿放大,他們會有效利用物業的特性(容易取得貸款),然後再進一步購買更多物業,令財富不斷增加,達至「乘」的效果。

重溫:
【聰明投資地產策略(一)】http://www.edigest.hk/Vip/detail?id=1967
【聰明投資地產策略(二)】http://www.edigest.hk/Vip/detail?id=1985

【聰明投資地產策略(三)】http://www.edigest.hk/Vip/detail?id=2010

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節錄自《80後百萬富翁》創富篇
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